Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến nhất hiện nay. Tuy nhiên, trong các giao dịch bất động sản có giá trị lớn, việc hiểu sai quy định về đặt cọc có thể khiến người mua rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".
Trong bối cảnh thị trường nhà đất đang diễn biến sôi động như hiện nay (tháng 04/2018), các giao dịch đặt cọc diễn ra hàng ngày. Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được định nghĩa như sau:
"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."
Thông thường, số tiền đặt cọc mua nhà không hề nhỏ, thường chiếm từ 5% đến 10% giá trị căn nhà. Câu hỏi đặt ra là: Nếu không tiếp tục thực hiện giao dịch, liệu người mua có đòi lại được số tiền này hay không?
Ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần sự cẩn trọng về pháp lý (ảnh minh họa)
Trường hợp 1: Giao dịch đúng quy định - Nguy cơ mất trắng tiền cọc
Nếu hợp đồng đặt cọc được lập đúng quy định pháp luật và các bên hoàn toàn tự nguyện, quyền lợi và nghĩa vụ sẽ được giải quyết theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
- Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện: Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc (người mua mất tiền cọc).
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện: Phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc gấp đôi), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Như vậy, nếu bạn là người mua và tự ý "đổi ý" không mua nữa vì lý do cá nhân (như tìm được căn nhà khác rẻ hơn, không xoay kịp tiền...), bạn sẽ chính thức mất số tiền đã đặt cọc cho chủ nhà.
Trường hợp 2: Giao dịch vô hiệu - Cơ hội đòi lại tiền cọc
Pháp luật bảo vệ quyền lợi của các bên trong trường hợp giao dịch có yếu tố vi phạm. Nếu giao dịch đặt cọc rơi vào các trường hợp vô hiệu quy định từ Điều 122 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, bên mua có thể đòi lại tiền.
Nhiều rủi ro pháp lý phát sinh khiến giao dịch mua bán nhà đất trở nên vô hiệu (ảnh minh họa)
Các trường hợp phổ biến khiến giao dịch đặt cọc vô hiệu bao gồm:
- Bị lừa dối: Bên bán cố tình cung cấp thông tin sai sự thật về tình trạng pháp lý của căn nhà (nhà đang tranh chấp, nhà nằm trong quy hoạch, Sổ đỏ giả...).
- Nhầm lẫn: Các bên có sự nhầm lẫn về đối tượng giao dịch hoặc nội dung quan trọng của hợp đồng mà không thể đạt được mục đích giao kết.
- Vi phạm điều cấm: Nhà đất chưa đủ điều kiện giao dịch theo quy định của Luật Nhà ở hoặc Luật Đất đai.
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
"2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả."
Trong trường hợp này, bên mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Khi đó, bên bán bắt buộc phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đặt cọc đã nhận cho bên mua.
Lời khuyên pháp lý để tránh rủi ro
Để không phải rơi vào cuộc chiến pháp lý đòi lại tiền cọc, người mua cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Yêu cầu xem bản chính Sổ đỏ, kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng trước khi xuống tiền.
- Lập hợp đồng đặt cọc chi tiết: Cần ghi rõ các điều khoản về việc hoàn trả tiền cọc nếu bên mua không vay được ngân hàng hoặc nếu phát hiện nhà có lỗi phong thủy, lỗi xây dựng mà trước đó chưa biết.
- Công chứng hợp đồng đặt cọc: Mặc dù pháp luật không bắt buộc, nhưng việc công chứng sẽ giúp tăng tính an toàn pháp lý và dễ dàng hơn trong việc giải quyết tranh chấp sau này.
Việc nắm vững các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 sẽ giúp bạn tự tin hơn trong các giao dịch mua bán nhà đất, đảm bảo đồng vốn của mình được an toàn.