Trong bối cảnh thị trường bất động sản đầu năm 2019 đang có những diễn biến sôi động, tình trạng "hợp đồng hai giá" – tức là giá ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế – đã trở thành một vấn đề nhức nhối. Nhiều người dân cho rằng đây là cách "thông minh" để giảm bớt gánh nặng thuế phí, nhưng thực tế, cái giá phải trả cho việc khai man này có thể lớn hơn gấp nhiều lần số tiền thuế trốn được.
Cơ chế tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản năm 2019
Theo quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập bắt buộc phải kê khai và nộp thuế. Cụ thể, tại Thông tư 111/2013/TT-BTC (được sửa đổi bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC), thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%
Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu giá trên hợp đồng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm đó, thì giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá đất của Nhà nước. Chính vì kẽ hở này, nhiều bên đã thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chỉ bằng hoặc cao hơn một chút so với bảng giá đất của tỉnh để tối thiểu hóa số thuế phải nộp, dù giá thực tế cao hơn gấp nhiều lần.
Lợi ích ngắn hạn và cái bẫy pháp lý chết người
Việc khai man giá bán mang lại cái lợi trước mắt là bên bán giảm được số tiền thuế TNCN phải nộp, còn bên mua cũng có thể giảm được lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, đây là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng và tiềm ẩn 03 rủi ro lớn:
1. Rủi ro mất trắng tiền khi xảy ra tranh chấp dân sự
Đây là rủi ro thực tế nhất mà các bên thường bỏ qua. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do giả tạo (nhằm che giấu một giao dịch thực tế khác), Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng công chứng đó vô hiệu. Khi đó, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Vấn đề nằm ở chỗ, nếu bên mua không thừa nhận số tiền chênh lệch ngoài hợp đồng và không có bằng chứng chứng minh (như giấy viết tay, sao kê ngân hàng), bên bán sẽ chỉ nhận lại được số tiền đúng bằng con số ghi trên hợp đồng công chứng. Ngược lại, nếu bên mua đã trả đủ tiền thực tế nhưng hợp đồng bị hủy, họ cũng gặp khó khăn trong việc đòi lại phần tiền "ngoài luồng" này.
2. Bị xử phạt hành chính nặng nề về hành vi trốn thuế
Cơ quan thuế năm 2019 đã tăng cường hậu kiểm và phối hợp với các văn phòng công chứng để rà soát các dấu hiệu bất thường về giá. Theo Nghị định 129/2013/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thông tư 166/2013/TT-BTC, hành vi trốn thuế sẽ bị xử phạt từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn.
- Phạt 1 lần: Đối với vi phạm lần đầu hoặc có tình tiết giảm nhẹ.
- Phạt từ 1.5 đến 3 lần: Đối với các trường hợp tái phạm hoặc có tình tiết tăng nặng.
Ngoài ra, người nộp thuế còn phải nộp đủ số tiền thuế thiếu và tiền chậm nộp theo quy định.
3. Nguy cơ bị truy cứu trách nhiệm hình sự
Nếu số tiền trốn thuế từ 100 triệu đồng trở lên hoặc đã bị xử phạt hành chính mà còn vi phạm, các cá nhân có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về "Tội trốn thuế" theo quy định tại Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi 2017). Hình phạt có thể là phạt tiền rất lớn hoặc thậm chí là phạt tù, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến nhân thân và sự nghiệp.
Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý
Để đảm bảo an toàn pháp lý trong giao dịch nhà đất năm 2019, người dân cần lưu ý:
- Ghi đúng giá thực tế: Đây là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp và tránh rắc rối với cơ quan thuế.
- Lưu giữ chứng từ thanh toán: Mọi giao dịch nên thực hiện qua ngân hàng để có bằng chứng rõ ràng về dòng tiền.
- Tìm hiểu kỹ quy định: Có những trường hợp được miễn thuế TNCN (như sở hữu nhà ở duy nhất) mà người dân có thể áp dụng đúng luật thay vì phải tìm cách lách luật rủi ro.
Việc thượng tôn pháp luật không chỉ là nghĩa vụ mà còn là tấm lá chắn vững chắc nhất bảo vệ tài sản của chính bạn trong các giao dịch bất động sản.