Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là nhu cầu phổ biến của nhiều hộ gia đình, cá nhân nhằm phục vụ mục đích xây dựng nhà ở ổn định cuộc sống. Tuy nhiên, đi kèm với đó là các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành.
Căn cứ vào bối cảnh pháp luật năm 2019, cụ thể là Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, dưới đây là tổng hợp chi tiết các khoản tiền mà người dân cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục này.
1. Tiền sử dụng đất - Khoản chi phí lớn nhất
Tiền sử dụng đất thường chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí chuyển đổi. Cách tính khoản tiền này phụ thuộc vào nguồn gốc đất nông nghiệp ban đầu.
Trường hợp chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở
Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.
Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
Đối với trường hợp này, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định mức thu bằng 100% mức chênh lệch. Công thức tính cụ thể như sau:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Trong đó, giá đất được xác định theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hoặc giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất
Lệ phí trước bạ là khoản phí nộp cho cơ quan thuế khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Đối với đất đai, mức thu được quy định tại Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
Cụ thể, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
Lệ phí trước bạ = Diện tích đất (m2) x Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x 0,5%
Lưu ý: Nếu người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp lệ phí trước bạ, sau đó được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại đất thuộc diện phải nộp lệ phí thì phải nộp bổ sung theo giá đất mới.
3. Các loại phí và lệ phí hành chính khác
Ngoài hai khoản tiền chính nêu trên, người dân còn phải nộp một số khoản phí dịch vụ công và lệ phí hành chính khác tùy theo quy định của từng địa phương:
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Thường dưới 100.000 đồng/lần cấp mới.
- Phí thẩm định hồ sơ: Mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Phí trích đo bản đồ địa chính: Áp dụng trong trường hợp phải thực hiện đo đạc lại diện tích thửa đất khi chuyển mục đích.
4. Chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất
Nhằm hỗ trợ các hộ gia đình, cá nhân có khó khăn về tài chính, Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP cho phép người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.
Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 05 năm. Sau 05 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Để được ghi nợ, người dân cần có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gửi đến cơ quan có thẩm quyền.
Việc nắm rõ các khoản tiền phải nộp không chỉ giúp người dân chủ động về tài chính mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi thực hiện các giao dịch về đất đai. Người dân nên liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương để được hướng dẫn chi tiết về bảng giá đất áp dụng cụ thể cho thửa đất của mình.