Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm (thuộc nhóm đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp) là một trong những thủ tục hành chính quan trọng và phức tạp. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành năm 2019, không phải mọi trường hợp người dân có nhu cầu đều được phép chuyển đổi. Vậy điều kiện, hồ sơ và chi phí thực hiện như thế nào? Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết dựa trên các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1. Căn cứ cho phép chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất ở
Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất 1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: ... d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; ...
Tuy nhiên, cơ quan nhà nước không quyết định dựa trên ý chí chủ quan mà phải căn cứ vào các tiêu chí cụ thể quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện: Diện tích đất dự kiến chuyển mục đích phải nằm trong chỉ tiêu đã được UBND cấp tỉnh phê duyệt cho năm đó. Người dân có thể kiểm tra thông tin này tại trụ sở UBND cấp xã hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Nhu cầu sử dụng đất: Được thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
2. Hồ sơ và thủ tục thực hiện năm 2019
Khi đã xác định thửa đất đủ điều kiện chuyển đổi, người sử dụng đất cần thực hiện theo trình tự quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người dân nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
Bước 3: Giải quyết và thực hiện nghĩa vụ tài chính
Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa và trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích. Người sử dụng đất sẽ nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất từ cơ quan thuế.
3. Cách tính tiền sử dụng đất phải nộp
Đây là nội dung được người dân quan tâm nhất. Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP, số tiền phải nộp được xác định như sau:
Tiền sử dụng đất = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở) - (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Ví dụ thực tế: Gia đình ông An có 200m2 đất trồng cây lâu năm tại khu vực có giá đất ở là 5.000.000 đồng/m2 và giá đất trồng cây lâu năm là 500.000 đồng/m2. Khi được phép chuyển mục đích, số tiền ông An phải nộp là: (200 x 5.000.000) - (200 x 500.000) = 900.000.000 đồng.
Lưu ý: Giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
4. Thời hạn giải quyết thủ tục
Theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được rút ngắn như sau:
- Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian giải quyết không quá 25 ngày.
Thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Việc nắm vững các quy định về điều kiện và trình tự thủ tục sẽ giúp người dân chủ động hơn trong việc thực hiện quyền lợi của mình, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào về thủ tục đất đai, quý khách nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý để được hỗ trợ tốt nhất.