Việc xác định diện tích đất ở đối với những thửa đất có diện tích lớn, bao gồm cả vườn và ao, luôn là vấn đề phức tạp và dễ gây tranh chấp hoặc thiệt thòi cho người sử dụng đất khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ). Tính đến thời điểm tháng 05/2019, các quy định về vấn đề này được thực hiện thống nhất theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
1. Thế nào là đất vườn, ao gắn liền với nhà ở?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai 2013, đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải nằm trong cùng một thửa đất đang có nhà ở. Điều này áp dụng cho cả các thửa đất nằm trong hoặc ngoài khu dân cư.
Cụ thể, các trường hợp được xem xét bao gồm:
- Thửa đất hiện trạng đang có cả nhà ở và diện tích vườn, ao xung quanh.
- Thửa đất mà trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có thể hiện nhà ở và vườn, ao, mặc dù hiện nay có thể đã chuyển mục đích sử dụng sang làm nhà ở toàn bộ.
2. Căn cứ và phương pháp xác định diện tích đất ở
Để xác định diện tích đất ở, cơ quan chức năng sẽ căn cứ vào thời điểm hình thành thửa đất và các loại giấy tờ pháp lý mà người dân đang sở hữu. Theo Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, có 3 trường hợp chính như sau:
Trường hợp 1: Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980
Đây là trường hợp có lợi nhất cho người sử dụng đất. Nếu người dân có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp lệ:
- Nếu giấy tờ ghi rõ diện tích đất ở: Diện tích đất ở được công nhận theo đúng con số ghi trên giấy tờ đó.
- Nếu giấy tờ chưa ghi rõ diện tích đất ở:
- Diện tích đất ở được công nhận bằng diện tích thực tế nếu thửa đất nhỏ hơn 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
- Diện tích đất ở được công nhận tối đa bằng 05 lần hạn mức giao đất ở nếu thửa đất lớn hơn 05 lần hạn mức.
Đặc biệt, trong trường hợp này, người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được công nhận.
Trường hợp 2: Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004
Đối với giai đoạn này, việc xác định diện tích đất ở khắt khe hơn và phụ thuộc nhiều vào hạn mức công nhận đất ở của từng địa phương:
- Nếu giấy tờ ghi rõ diện tích: Công nhận theo giấy tờ.
- Nếu giấy tờ không ghi rõ diện tích: UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện cụ thể, tập quán và số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình để quy định hạn mức công nhận. Nếu diện tích thực tế lớn hơn hạn mức thì chỉ công nhận bằng hạn mức; nếu nhỏ hơn thì công nhận toàn bộ.
Trường hợp 3: Đất đã được cấp Sổ đỏ trước ngày 01/7/2014
Nếu thửa đất đã có Sổ đỏ nhưng diện tích đất ở chưa được xác định riêng (vẫn gộp chung với đất vườn, ao), người dân có quyền làm đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở theo các quy định của Trường hợp 1 hoặc Trường hợp 2 nêu trên. Việc xác định lại này cũng không phát sinh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, giúp người dân tối ưu hóa giá trị quyền sử dụng đất của mình.
3. Lời khuyên pháp lý cho người dân năm 2019
Khi thực hiện thủ tục cấp mới hoặc đổi Sổ đỏ cho thửa đất có vườn ao, người dân cần lưu ý:
- Rà soát kỹ các loại giấy tờ cũ (trước năm 1980 hoặc trước năm 1993) để tìm bằng chứng về mục đích sử dụng đất là "thổ cư" hoặc "đất ở".
- Kiểm tra quy định về hạn mức giao đất và hạn mức công nhận đất ở tại địa phương mình (thường quy định tại các Quyết định của UBND cấp tỉnh).
- Phần diện tích còn lại sau khi xác định đất ở sẽ được công nhận là đất nông nghiệp. Nếu muốn chuyển sang đất ở, người dân phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Việc nắm vững các quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP sẽ giúp quý khách hàng tự tin hơn khi làm việc với cơ quan đăng ký đất đai, đảm bảo quyền lợi tối đa cho gia đình mình.