Tình trạng hàng xóm phát sinh mâu thuẫn rồi gửi đơn "ngăn chặn" cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) không phải là chuyện hiếm gặp. Trường hợp của gia đình bạn Lê Minh H tại quận Hoàng Mai, Hà Nội là một ví dụ điển hình cho việc quyền lợi hợp pháp bị treo lơ lửng chỉ vì một lá đơn tranh chấp mốc giới chưa được xác thực.
Kẽ hở từ khái niệm "đất đang có tranh chấp" trước năm 2017
Trước đây, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thời kỳ đầu, việc cấp Sổ đỏ sẽ bị tạm dừng nếu cơ quan chức năng xét thấy thửa đất đó "đang có tranh chấp". Tuy nhiên, rào cản lớn nhất lúc bấy giờ là pháp luật chưa định nghĩa rõ ràng thế nào là một thửa đất đang có tranh chấp chính thức.
Lợi dụng kẽ hở này, nhiều cá nhân đã cố tình gửi đơn thư khiếu nại, tố cáo không có căn cứ đến Văn phòng đăng ký đất đai nhằm kéo dài thời gian, gây khó dễ cho chủ sở hữu đất. Cơ quan Nhà nước trong nhiều trường hợp cũng lúng túng, chọn giải pháp "an toàn" là tạm dừng hồ sơ để chờ giải quyết, khiến người dân bức xúc vì quyền lợi bị xâm phạm.
Bước ngoặt từ Thông tư 33/2017/TT-BTNMT: Không thể chặn cấp Sổ đỏ bằng "đơn suông"
Để chấm dứt tình trạng lạm dụng quyền khiếu nại để ngăn chặn thủ tục hành chính, ngày 29/09/2017, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Thông tư 33/2017/TT-BTNMT. Văn bản này đã bổ sung Điều 11a vào Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, quy định rất cụ thể về các trường hợp từ chối hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
Cụ thể, tại điểm đ khoản 1 Điều 11a quy định cơ quan chức năng chỉ được từ chối hồ sơ khi:
"Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận...; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất."
Điều kiện để đơn ngăn chặn có hiệu lực pháp lý
Như vậy, một lá đơn của cá nhân gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai là chưa đủ. Để ngăn chặn việc cấp Sổ đỏ, người có tranh chấp phải chứng minh được vụ việc đã được cơ quan có thẩm quyền thụ lý. Văn bản thụ lý ở đây bao gồm:
- Thông báo thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp huyện (đối với trường hợp đất không có giấy tờ và không thuộc thẩm quyền Tòa án).
- Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án nhân dân (đối với các tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án).
Thời hạn 30 ngày - "Cái phao" cho người sử dụng đất
Pháp luật cũng quy định rất chặt chẽ về thời gian để tránh việc kéo dài vô tận. Người làm đơn đề nghị áp dụng biện pháp ngăn chặn phải cung cấp được văn bản thụ lý nêu trên trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo bổ sung từ cơ quan đăng ký đất đai. Nếu quá thời hạn này mà không cung cấp được tài liệu chứng minh việc thụ lý tranh chấp, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp tục thực hiện quy trình cấp Sổ đỏ cho người dân theo đúng quy định.
Lời khuyên pháp lý cho gia đình bạn Lê Minh H
Trong trường hợp của gia đình bạn, ông Lê Văn N mới chỉ dừng lại ở việc gửi đơn ngăn chặn mà chưa thực hiện các bước khởi kiện tiếp theo sau khi hòa giải không thành tại UBND phường. Do đó, bạn cần thực hiện các bước sau:
- Yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai trả lời bằng văn bản về lý do từ chối hoặc tạm dừng hồ sơ.
- Dẫn chiếu quy định tại Điều 11a Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được bổ sung bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) để khẳng định rằng đơn của ông N không kèm theo văn bản thụ lý của cơ quan có thẩm quyền thì không có giá trị ngăn chặn.
- Nếu Văn phòng đăng ký đất đai vẫn không giải quyết, bạn có quyền khiếu nại hành vi hành chính của cơ quan này hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình.
Việc nắm vững các quy định mới tại thời điểm năm 2019 sẽ giúp gia đình bạn chủ động hơn trong việc đối thoại với cơ quan chức năng, tránh để những tranh chấp "ảo" làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu tài sản hợp pháp của mình.