Trong thực tế giao dịch bất động sản, không ít bậc phụ huynh muốn thực hiện việc tặng cho hoặc để lại thừa kế quyền sử dụng đất cho con cái khi chúng còn rất nhỏ. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý quan trọng thường được đặt ra là: Trẻ em bao nhiêu tuổi thì được đứng tên trên Sổ đỏ? Liệu pháp luật có giới hạn độ tuổi tối thiểu để một cá nhân trở thành chủ sở hữu tài sản là bất động sản hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định của pháp luật đất đai và dân sự hiện hành tính đến năm 2019.
1. Pháp luật đất đai không quy định về độ tuổi đứng tên Sổ đỏ
Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất theo Điều 5 Luật Đất đai 2013 bao gồm hộ gia đình và cá nhân trong nước. Đáng chú ý, trong toàn bộ các quy định của Luật Đất đai 2013, không có bất kỳ điều khoản nào giới hạn về độ tuổi của cá nhân để được cấp Giấy chứng nhận.
Điều này có nghĩa là, về mặt nguyên tắc, một cá nhân dù là trẻ sơ sinh hay người chưa thành niên đều có quyền đứng tên trên Sổ đỏ nếu họ có quyền sử dụng đất hợp pháp (thông qua tặng cho, thừa kế...).
Gia đình thực hiện thủ tục pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất (ảnh minh họa)
2. Cách ghi thông tin người chưa thành niên trên Sổ đỏ
Để cụ thể hóa việc cấp Sổ đỏ cho cá nhân, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT đã có hướng dẫn chi tiết về việc ghi thông tin người sử dụng đất. Cụ thể, tại điểm a khoản 1 Điều 5 của Thông tư này quy định:
"Đối với cá nhân trong nước thì ghi: 'Ông' (hoặc 'Bà'), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân thì ghi 'Giấy khai sinh số…'"
Quy định này một lần nữa khẳng định trẻ em chưa có Chứng minh nhân dân (CMND) hoặc Căn cước công dân (CCCD) vẫn hoàn toàn có thể đứng tên trên Sổ đỏ bằng cách sử dụng số Giấy khai sinh làm căn cứ định danh pháp lý.
3. Quyền đứng tên bị chi phối bởi năng lực hành vi dân sự
Mặc dù pháp luật đất đai không hạn chế độ tuổi đứng tên, nhưng việc thực hiện các giao dịch để có được quyền sử dụng đất (như ký hợp đồng mua bán, tặng cho) lại bị điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể, năng lực hành vi dân sự của cá nhân được phân chia theo các mốc độ tuổi tại Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015:
- Người chưa đủ 06 tuổi: Mọi giao dịch dân sự phải do người đại diện theo pháp luật xác lập và thực hiện.
- Người từ đủ 06 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi: Khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
- Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi: Tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch liên quan đến bất động sản phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
Như vậy, trẻ em dưới 18 tuổi không thể tự mình đi mua đất hay tự mình ký tên vào hợp đồng nhận tặng cho mà phải thông qua người đại diện (thường là cha mẹ). Khi người đại diện đồng ý và thực hiện các thủ tục thay mặt, trẻ em vẫn được đứng tên trên Sổ đỏ bình thường.
Sổ đỏ và Giấy khai sinh là hai giấy tờ quan trọng khi làm thủ tục cho người chưa thành niên (ảnh minh họa)
4. Trường hợp thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất
Đây là hai con đường phổ biến nhất để trẻ em đứng tên Sổ đỏ. Theo Điều 613 Bộ luật Dân sự 2015, người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết.
Pháp luật bảo vệ quyền lợi tuyệt đối của trẻ em trong việc hưởng di sản. Ngay cả khi một đứa trẻ vừa mới chào đời, nếu được hưởng thừa kế là quyền sử dụng đất, gia đình hoàn toàn có thể làm thủ tục đăng ký biến động để đứa trẻ đó đứng tên trên Giấy chứng nhận.
5. Những lưu ý quan trọng cho phụ huynh
Dù trẻ em được đứng tên Sổ đỏ, nhưng phụ huynh cần lưu ý rằng việc định đoạt tài sản này (bán, thế chấp...) sau đó sẽ gặp những ràng buộc pháp lý nhất định. Người đại diện chỉ được thực hiện các giao dịch vì lợi ích của người chưa thành niên và trong một số trường hợp phải có sự giám sát hoặc đồng ý của cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi của trẻ không bị xâm phạm.
Kết luận: Tính đến năm 2019, pháp luật Việt Nam không quy định giới hạn độ tuổi đứng tên Sổ đỏ. Trẻ em hoàn toàn có quyền sở hữu bất động sản thông qua các hình thức hợp pháp, tuy nhiên việc thực hiện các giao dịch liên quan phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định về người đại diện theo pháp luật của Bộ luật Dân sự.