Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2019 đầy biến động, việc mua bán đất nằm trong diện quy hoạch luôn là vấn đề khiến cả người mua lẫn người bán phải đau đầu. Liệu mảnh đất đã được công bố quy hoạch có còn giá trị giao dịch? Người dân có bị hạn chế quyền lợi gì không? Bài viết này sẽ giải đáp chi tiết dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai 2013 và Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018.
1. Hai kịch bản pháp lý cho đất nằm trong diện quy hoạch
Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 (được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi 37 luật liên quan đến quy hoạch 2018), quyền lợi của người sử dụng đất được chia thành hai trường hợp rõ rệt:
Trường hợp 1: Quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm
Đây là trường hợp "dễ thở" nhất cho chủ sở hữu. Khi quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền của mình.
Cụ thể, bạn hoàn toàn có quyền:
- Chuyển nhượng (mua bán), tặng cho quyền sử dụng đất.
- Thừa kế, thế chấp ngân hàng để vay vốn.
- Cho thuê, cho thuê lại hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nói cách khác, ở giai đoạn này, mảnh đất của bạn về mặt pháp lý vẫn giao dịch bình thường như đất không dính quy hoạch.
Trường hợp 2: Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
Khi mảnh đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm để thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng, quyền lợi của chủ đất bắt đầu bị siết chặt. Tuy nhiên, pháp luật vẫn cho phép mua bán cho đến khi có quyết định thu hồi đất chính thức.
2. Những hạn chế "nghiệt ngã" khi đất đã có kế hoạch thu hồi
Dù vẫn được phép chuyển nhượng, nhưng người mua và người bán cần lưu ý các hạn chế quyền sử dụng đất sau đây:
"Người sử dụng đất trong khu vực này được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."
Điều này có nghĩa là nếu bạn mua mảnh đất này để xây nhà định cư lâu dài thì đây là một lựa chọn cực kỳ rủi ro, vì bạn sẽ không được cấp phép xây dựng mới.
3. Lối thoát sau 03 năm quy hoạch "treo"
Một điểm sáng trong quy định pháp luật nhằm bảo vệ người dân là chế tài đối với quy hoạch treo. Nếu diện tích đất đã ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, thì cơ quan Nhà nước phải:
- Điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi/chuyển mục đích đó.
- Công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ này.
Trong trường hợp cơ quan Nhà nước không công bố hoặc không điều chỉnh, người sử dụng đất sẽ lấy lại đầy đủ các quyền, bao gồm cả quyền xây dựng mới nhà ở và công trình mà không bị hạn chế như trước.
4. Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý
Việc mua bán đất quy hoạch vào năm 2019 tiềm ẩn nhiều rủi ro về tài chính. Dù luật cho phép chuyển nhượng, nhưng giá trị bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường mà bạn bỏ ra để mua. Do đó, trước khi xuống tiền, bạn cần:
- Kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch tại UBND cấp huyện hoặc các văn phòng đăng ký đất đai.
- Xác định xem đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hay chưa.
- Cân nhắc mục đích sử dụng: Nếu mua để đầu tư ngắn hạn chờ bồi thường thì cần tính toán kỹ phương án tài chính, nếu mua để ở thì tuyệt đối nên tránh đất đã có kế hoạch thu hồi.
Hy vọng những thông tin trên sẽ giúp bạn có cái nhìn tổng quan và chính xác nhất về việc mua bán đất trong diện quy hoạch theo đúng quy định pháp luật hiện hành.