Tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Tuy nhiên, khác với việc tặng cho toàn bộ diện tích, việc tặng cho một phần thửa đất đòi hỏi quy trình phức tạp hơn, bắt đầu từ khâu tách thửa cho đến khi hoàn tất đăng ký biến động. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành năm 2019.
1. Điều kiện để được tặng cho một phần thửa đất
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, để thực hiện quyền tặng cho, người sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện tiên quyết sau:
- Có Giấy chứng nhận: Phải có Sổ đỏ, Sổ hồng theo quy định (trừ một số trường hợp đặc biệt về thừa kế).
- Đất không có tranh chấp: Thửa đất phải đang trong tình trạng ổn định, không bị khiếu nại, tranh chấp về ranh giới hay quyền sở hữu.
- Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất: Đất phải còn thời hạn sử dụng theo ghi nhận trên Giấy chứng nhận.
Đặc biệt, đối với việc tặng cho một phần thửa đất, diện tích tách ra và diện tích còn lại phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
2. Quy trình 2 bước bắt buộc: Tách thửa và Sang tên
Căn cứ khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi tặng cho một phần thửa đất, chủ sở hữu phải đề nghị cơ quan đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần tặng cho trước khi lập hợp đồng.
Bước 1: Thủ tục tách thửa đất
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc bộ phận một cửa. Hồ sơ theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa (Mẫu số 11/ĐK).
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ đo đạc địa chính để chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới. Thời gian giải quyết thường không quá 15 ngày làm việc.
Bước 2: Công chứng hợp đồng và Đăng ký sang tên
Sau khi có bản trích lục tách thửa, các bên tiến hành các tiểu bước sau:
1. Công chứng hợp đồng: Hai bên đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng trong phạm vi tỉnh nơi có đất để lập và công chứng hợp đồng tặng cho. Đây là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có giá trị pháp lý.
2. Kê khai nghĩa vụ tài chính: Dù là tặng cho, các bên vẫn phải kê khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Nếu tặng cho giữa những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân (bố mẹ cho con, anh chị em ruột...) thì sẽ được miễn thuế và lệ phí theo quy định.
3. Nộp hồ sơ đăng ký biến động: Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hợp đồng, bên nhận tặng cho phải nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động (Mẫu số 09/ĐK).
- Hợp đồng tặng cho đã công chứng.
- Bản gốc Giấy chứng nhận.
- Giấy tờ chứng minh quan hệ để được miễn thuế (nếu có).
"Việc đăng ký biến động đất đai là bắt buộc. Nếu quá thời hạn 30 ngày mà không thực hiện, người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định về quản lý đất đai."
3. Thời gian và lệ phí thực hiện
Thời gian thực hiện thủ tục sang tên theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 10 ngày làm việc (không tính thời gian tách thửa và thực hiện nghĩa vụ tài chính). Các khoản phí cơ bản bao gồm: Phí đo đạc tách thửa, phí công chứng, lệ phí địa chính và các loại thuế, phí liên quan (nếu không thuộc diện miễn).
Lời khuyên pháp lý: Trước khi thực hiện tặng cho một phần đất, chủ đất nên kiểm tra kỹ quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại địa phương để tránh trường hợp hợp đồng đã ký nhưng không thể làm thủ tục sang tên được.