Việc thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) là bước quan trọng cuối cùng để xác lập quyền sở hữu hợp pháp của người mua, người được tặng cho hoặc người thừa kế. Tuy nhiên, không ít trường hợp người dân gặp khó khăn, thậm chí bị trả lại hồ sơ do chuẩn bị thiếu giấy tờ hoặc không đúng mẫu quy định. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về bộ hồ sơ sang tên Sổ đỏ áp dụng trong năm 2020, giúp quý khách hàng thực hiện thủ tục một cách nhanh chóng và thuận lợi nhất.
Hồ sơ đăng ký biến động đất đai gồm những gì?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT), khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất: Sử dụng theo Mẫu số 09/ĐK. Đây là mẫu đơn bắt buộc để cơ quan chức năng ghi nhận sự thay đổi về chủ sử dụng đất.
- Văn bản về việc chuyển quyền sử dụng đất: Tùy vào từng trường hợp cụ thể mà văn bản này có thể là:
- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (như di chúc hợp pháp, bản án hoặc quyết định của Tòa án về phân chia di sản thừa kế, văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng/chứng thực).
- Trường hợp người thừa kế là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị đăng ký thừa kế.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp: Người nộp hồ sơ phải nộp bản gốc Sổ đỏ, Sổ hồng để cơ quan đăng ký đất đai thực hiện việc xác nhận thay đổi hoặc cấp mới.
"Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất..."
Hồ sơ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Bên cạnh hồ sơ địa chính, người dân khi sang tên Sổ đỏ bắt buộc phải thực hiện nghĩa vụ thuế và lệ phí. Thông thường, các loại tờ khai này sẽ được nộp cùng lúc với hồ sơ đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.
1. Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Căn cứ khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC, hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo Mẫu số 03/BĐS-TNCN.
- Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở (nếu có). Cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất hoặc giấy tờ xác định quyền thừa kế.
- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (ví dụ: Giấy khai sinh, Sổ hộ khẩu, Đăng ký kết hôn... để chứng minh quan hệ huyết thống, hôn nhân trong trường hợp tặng cho, thừa kế giữa người thân).
2. Hồ sơ khai lệ phí trước bạ
Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 10 Nghị định 140/2016/NĐ-CP (được sửa đổi bởi điểm b khoản 4 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP), hồ sơ gồm:
- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu số 01.
- Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).
- Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp (thường là Sổ đỏ).
- Bản sao hợp lệ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc văn bản thừa kế.
Những lưu ý "vàng" để hồ sơ được duyệt nhanh
Để tránh việc phải đi lại nhiều lần, người dân cần lưu ý một số điểm sau:
- Kiểm tra thời hạn nộp hồ sơ: Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Nếu quá thời hạn này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của Luật Đất đai 2013.
- Văn bản đồng ý của chủ đất: Trường hợp chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất thì bắt buộc phải có văn bản đồng ý của người sử dụng đất.
- Công chứng, chứng thực: Tất cả các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý để làm thủ tục sang tên.
Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác không chỉ giúp tiết kiệm thời gian mà còn đảm bảo quyền lợi pháp lý tối đa cho các bên tham gia giao dịch. Hy vọng những hướng dẫn trên đây sẽ giúp quý khách hàng tự tin hơn khi thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.