Tách thửa đất là nhu cầu phổ biến của người dân khi muốn chia tách tài sản cho con cái, chuyển nhượng một phần diện tích hoặc giải quyết các tranh chấp nội bộ gia đình. Tuy nhiên, một câu hỏi pháp lý khiến nhiều người trăn trở trong năm 2020 là: Liệu đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ) có được phép thực hiện thủ tục tách thửa hay không?
1. Điều kiện tiên quyết để được tách thửa theo quy định năm 2020
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, việc tách thửa thường gắn liền với các giao dịch dân sự như chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế. Để thực hiện được các quyền này, thửa đất phải đáp ứng các điều kiện chung quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:
- Phải có Giấy chứng nhận: Đây là điều kiện quan trọng nhất. Về nguyên tắc, chỉ khi có Sổ đỏ, người sử dụng đất mới có đầy đủ các quyền định đoạt đối với tài sản của mình.
- Đất không có tranh chấp: Thửa đất đang trong quá trình kiện tụng hoặc tranh chấp ranh giới sẽ không được phép tách thửa.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Để bảo đảm thi hành án, các thửa đất đang bị kê biên sẽ bị phong tỏa mọi giao dịch biến động.
- Trong thời hạn sử dụng đất: Đối với đất có thời hạn (như đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ), thời hạn sử dụng trên sổ phải còn hiệu lực.
Ngoài ra, theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, diện tích của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định.
2. Đất không có Sổ đỏ có được tách thửa hay không?
Dựa trên các căn cứ pháp lý nêu trên, câu trả lời thông thường là KHÔNG. Tuy nhiên, thực tế pháp lý năm 2020 có một số điểm cần lưu ý đặc biệt:
Trường hợp bắt buộc phải có Sổ đỏ
Nếu bạn tách thửa để bán (chuyển nhượng), tặng cho hoặc thế chấp một phần thửa đất, thì theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp kèm bắt buộc phải có bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Do đó, nếu chưa có Sổ đỏ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ tách thửa cho các mục đích này.
Trường hợp ngoại lệ và quy định địa phương
Tại một số địa phương, UBND cấp tỉnh có quy định cho phép người dân nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu đồng thời với thủ tục tách thửa nếu thửa đất đó đủ điều kiện cấp Sổ đỏ. Tuy nhiên, quy trình này rất phức tạp và đòi hỏi thửa đất phải có nguồn gốc rõ ràng, không vi phạm quy hoạch và đáp ứng hạn mức giao đất ở tại địa phương.
3. Hồ sơ và trình tự thủ tục tách thửa năm 2020
Khi đã có Sổ đỏ và đáp ứng đủ điều kiện về diện tích tối thiểu, người dân cần chuẩn bị hồ sơ theo hướng dẫn tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:
Thành phần hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK.
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.
- Bản sao chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân và sổ hộ khẩu của chủ sử dụng đất.
Quy trình thực hiện 4 bước:
- Nộp hồ sơ: Người dân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa cấp huyện.
- Tiếp nhận và xử lý: Trong vòng 03 ngày làm việc, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, cơ quan tiếp nhận phải thông báo bằng văn bản để người dân bổ sung.
- Đo đạc địa chính: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cử cán bộ xuống thực địa để đo đạc, lập bản vẽ tách thửa.
- Trả kết quả: Sau khi hoàn tất việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và cập nhật biến động, người dân sẽ nhận được Sổ đỏ mới cho các thửa đất đã tách.
4. Thời hạn giải quyết và các chi phí liên quan
Căn cứ Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa được rút ngắn đáng kể nhằm tạo điều kiện cho người dân:
"Thời gian thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 15 ngày."
Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, thời gian này có thể kéo dài thêm nhưng không quá 25 ngày. Lưu ý, thời gian này không tính các ngày nghỉ lễ, tết và thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Lời khuyên pháp lý: Nếu thửa đất của bạn chưa có Sổ đỏ, việc đầu tiên cần làm là thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Sau khi đã cầm Sổ đỏ trên tay, việc tách thửa sẽ trở nên dễ dàng và đúng quy định pháp luật hơn, tránh được các rủi ro tranh chấp hoặc bị lừa đảo trong các giao dịch viết tay.