Trong bối cảnh quản lý trật tự xây dựng ngày càng siết chặt, việc xây dựng nhà ở không có giấy phép luôn tiềm ẩn rủi ro bị cưỡng chế phá dỡ, gây thiệt hại lớn về kinh tế cho người dân. Tuy nhiên, căn cứ vào các quy định pháp luật hiện hành tính đến tháng 04/2020, không phải mọi công trình vi phạm đều bị "san phẳng". Pháp luật vẫn mở ra một lộ trình để chủ đầu tư có cơ hội khắc phục sai phạm và giữ lại tài sản của mình.
Mức phạt tiền đối với hành vi xây dựng nhà ở không phép năm 2020
Theo quy định tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép sẽ bị xử phạt hành chính với các mức độ khác nhau tùy thuộc vào vị trí công trình:
- Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị: Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.
- Đối với nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa: Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.
Đặc biệt, nếu chủ đầu tư đã bị lập biên bản vi phạm hành chính mà vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm thì mức phạt sẽ tăng lên rất cao, có thể lên đến 40.000.000 đồng đối với nhà ở đô thị theo khoản 8 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Trường hợp tái phạm, mức phạt tối đa có thể lên tới 80.000.000 đồng.
Cơ hội "hợp thức hóa" công trình trong thời hạn 60 ngày
Đây là nội dung quan trọng nhất mà người dân cần lưu ý để tránh việc bị phá dỡ công trình. Theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 5 Thông tư 03/2018/TT-BXD, khi phát hiện hành vi xây dựng không phép đang diễn ra, cơ quan chức năng sẽ thực hiện quy trình sau:
"Trong thời hạn tối đa 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, cá nhân, tổ chức vi phạm có trách nhiệm thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy phép xây dựng và xuất trình người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng được cấp."
Như vậy, chủ nhà có đúng 60 ngày để "chạy đua" với thời gian nhằm hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Nếu quá thời hạn này mà không xuất trình được giấy phép, biện pháp buộc tháo dỡ sẽ được thực thi ngay lập tức.
Điều kiện để công trình không phép không bị phá dỡ
Để được áp dụng chính sách "hợp thức hóa" thay vì bị phá dỡ, công trình xây dựng không phép phải hội đủ các điều kiện tiên quyết sau đây theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn:
- Công trình đang trong quá trình thi công: Quy định về thời hạn 60 ngày chỉ áp dụng cho các công trình đang xây dựng. Nếu công trình đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, về nguyên tắc sẽ buộc phải tháo dỡ phần vi phạm.
- Phù hợp với quy hoạch xây dựng: Đây là điều kiện khó nhất. Công trình phải nằm trên đất thổ cư, không vi phạm chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
- Dừng thi công tuyệt đối: Ngay sau khi bị lập biên bản vi phạm hành chính, chủ đầu tư phải dừng mọi hoạt động xây dựng. Nếu vẫn tiếp tục xây dựng, cơ quan chức năng sẽ áp dụng các biện pháp ngăn chặn quyết liệt và tước bỏ quyền được xin phép bổ sung.
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Chủ đầu tư phải nộp đầy đủ số tiền phạt vi phạm hành chính theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Lưu ý về Nghị định 21/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ tháng 04/2020
Cần lưu ý rằng, kể từ ngày 01/04/2020, Nghị định 21/2020/NĐ-CP bắt đầu có hiệu lực, sửa đổi một số điều của Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Nghị định này tiếp tục khẳng định tinh thần xử lý nghiêm các vi phạm trật tự xây dựng nhưng cũng làm rõ hơn các trình tự, thủ tục cưỡng chế đối với những trường hợp không thể hợp thức hóa.
Lời khuyên pháp lý: Để tránh rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang", trước khi khởi công, chủ nhà nên thực hiện đầy đủ thủ tục xin giấy phép xây dựng. Trong trường hợp lỡ vi phạm, hãy chủ động liên hệ với cơ quan quản lý trật tự xây dựng địa phương để được hướng dẫn hồ sơ xin cấp phép bổ sung trong thời hạn 60 ngày vàng nêu trên.
Hệ thống Pháp luật