Trong giao dịch bất động sản, một trong những vướng mắc phổ biến mà người dân thường gặp phải là việc thửa đất định chuyển nhượng hoặc tặng cho có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh quy định. Nhiều người lầm tưởng rằng diện tích "tí hon" đồng nghĩa với việc không thể sang tên. Tuy nhiên, dưới ánh sáng của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), quy định này đã được làm rõ, mở ra cơ hội pháp lý cho các trường hợp đặc thù.
Diện tích tối thiểu là gì và quy định tại Luật Đất đai 2024
Khái niệm "diện tích tối thiểu" được hiểu là diện tích nhỏ nhất của thửa đất sau khi tách thửa mà người sử dụng đất phải đảm bảo theo quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Mục đích của quy định này là nhằm tránh tình trạng chia nhỏ đất đai manh mún, gây khó khăn cho công tác quản lý quy hoạch và hạ tầng đô thị.
Tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, pháp luật quy định cụ thể về việc tách thửa đất, hợp thửa đất như sau:
"1. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện sau đây: ... b) Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;"
Như vậy, nếu bạn muốn tách một phần đất có diện tích nhỏ hơn quy định để sang tên, bạn bắt buộc phải thực hiện hợp thửa phần đất đó với một thửa đất liền kề khác để tạo thành một thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn mức tối thiểu.
Thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu có được sang tên không?
Cần phân biệt rõ giữa việc "tách thửa" và việc "sang tên" (chuyển nhượng, tặng cho) một thửa đất đã tồn tại độc lập. Nếu thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) riêng biệt nhưng diện tích hiện trạng nhỏ hơn diện tích tối thiểu mới quy định, việc sang tên vẫn có thể thực hiện được nếu đáp ứng các điều kiện chung về giao dịch đất đai.
Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, các bên tham gia giao dịch phải thỏa mãn các tiêu chí sau:
1. Điều kiện đối với người chuyển nhượng, tặng cho
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi:
- Có Giấy chứng nhận: Trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư.
- Đất không có tranh chấp: Hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên: Không bị áp dụng các biện pháp để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất: Đất vẫn còn thời hạn sử dụng theo quy định.
- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Theo quy định của pháp luật tố tụng.
2. Điều kiện đối với người nhận chuyển nhượng, tặng cho
Bên cạnh điều kiện của bên bán/tặng, bên mua/nhận cũng phải không thuộc các trường hợp bị cấm nhận quyền sử dụng đất theo khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024, bao gồm:
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của cá nhân (trừ trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất).
- Cá nhân không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng thì không được nhận chuyển nhượng, tặng cho đất ở/đất khác trong khu vực đó.
- Các đối tượng mà pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định riêng.
Lời khuyên pháp lý cho người dân
Mặc dù diện tích tối thiểu không phải là rào cản trực tiếp ngăn cấm việc sang tên đối với thửa đất đã có sổ riêng, nhưng nó lại là điều kiện tiên quyết nếu bạn muốn tách thửa từ một mảnh đất lớn hơn. Do đó, trước khi thực hiện giao dịch, người dân cần lưu ý:
- Kiểm tra quy định địa phương: Mỗi tỉnh, thành phố có quy định về diện tích tối thiểu khác nhau cho từng loại đất (đất ở đô thị, đất ở nông thôn, đất trồng cây...).
- Xác minh tình trạng pháp lý: Đảm bảo thửa đất không nằm trong quy hoạch thu hồi đất hoặc đang bị ngăn chặn giao dịch.
- Thực hiện hợp thửa nếu cần: Trong trường hợp tách thửa không đủ diện tích, hãy chủ động phương án hợp thửa với đất liền kề để đảm bảo tính pháp lý.
Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 sẽ giúp người dân bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, tránh những rủi ro đáng tiếc trong quá trình mua bán, tặng cho bất động sản.