Việc xác lập quyền sở hữu đối với các công trình xây dựng không phải là nhà ở (như nhà xưởng, kho bãi, công trình thương mại...) luôn là vấn đề được nhiều cá nhân và tổ chức quan tâm. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024, các quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) đã có những điều chỉnh cụ thể nhằm tháo gỡ vướng mắc cho người dân.
Điều kiện cấp Sổ đỏ cho công trình xây dựng của hộ gia đình, cá nhân
Theo quy định tại khoản 1 Điều 149 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân hoặc cộng đồng dân cư khi muốn được công nhận quyền sở hữu đối với công trình xây dựng cần phải chuẩn bị một trong các loại giấy tờ then chốt sau:
"1. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sở hữu công trình xây dựng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng công trình hoặc giấy phép xây dựng công trình có thời hạn đối với trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Giấy tờ về sở hữu công trình xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ, trừ trường hợp Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng;
c) Giấy tờ về mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
d) Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu công trình xây dựng;
đ) Một trong những giấy tờ quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp."
Như vậy, pháp luật hiện hành đã mở rộng cơ hội cho những trường hợp giấy tờ đứng tên người cũ nhưng thực tế đã chuyển nhượng hợp pháp và không có tranh chấp, giúp đơn giản hóa quá trình sang tên, đổi chủ.
Giải pháp cho công trình xây dựng không có giấy tờ trước năm 2004
Một trong những điểm nhân văn của luật mới là việc giải quyết các tồn tại lịch sử. Tại khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai 2024 quy định rõ: Đối với các công trình được tạo lập trước ngày 01/7/2004, dù không có các giấy tờ nêu trên nhưng nếu đất gắn liền với công trình không có tranh chấp, chủ sở hữu vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó, đối với các công trình thuộc diện không phải xin giấy phép xây dựng, người dân cũng được tạo điều kiện tối đa để đăng ký quyền sở hữu. Trường hợp bắt buộc phải có giấy phép nhưng bị thất lạc hoặc chưa cấp, chủ sở hữu cần có văn bản xác nhận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện về việc công trình đủ điều kiện tồn tại.
Quy định đối với tổ chức và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Không chỉ dừng lại ở cá nhân, Điều 149 còn mở rộng phạm vi áp dụng cho các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các đối tượng này khi tạo lập công trình thông qua đầu tư xây dựng, mua bán, nhận tặng cho hoặc thừa kế đều được bảo hộ quyền sở hữu nếu có giấy tờ giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật về xây dựng và dân sự.
Trường hợp chủ sở hữu công trình không đồng thời là chủ sử dụng đất
Đây là tình huống khá phổ biến trong thực tế sản xuất kinh doanh (thuê đất xây xưởng). Theo khoản 5 Điều 149, để được cấp Sổ đỏ cho tài sản trên đất của người khác, chủ sở hữu công trình phải có:
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu công trình theo quy định.
- Hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn hoặc văn bản chấp thuận của chủ sử dụng đất đã được công chứng hoặc chứng thực.
Lời khuyên pháp lý: Việc nắm rõ các loại giấy tờ này không chỉ giúp bạn đẩy nhanh tiến độ làm thủ tục hành chính mà còn là cơ sở pháp lý vững chắc để bảo vệ tài sản, thực hiện các giao dịch thế chấp ngân hàng hoặc chuyển nhượng sau này. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc đối chiếu các loại giấy tờ cũ, hãy liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai địa phương để được hướng dẫn chi tiết theo bối cảnh thực tế của thửa đất.
Lưu ý: Bài viết được thực hiện dựa trên quy định của Luật Đất đai 2024 có hiệu lực tại thời điểm tháng 09/2024.