Thị trường bất động sản cuối năm 2024 đang chứng kiến sự thay đổi lớn khi Luật Đất đai 2024 chính thức đi vào cuộc sống. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm các đối tượng lừa đảo tung ra nhiều chiêu trò tinh vi nhằm chiếm đoạt tài sản của những người nhẹ dạ, thiếu kinh nghiệm. Để không rơi vào cảnh "tiền mất tật mang", người mua cần nắm vững 9 nguyên tắc cốt tử sau đây.
1. Chỉ xuống tiền khi thửa đất đã có Sổ đỏ/Sổ hồng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, một trong những điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng). Việc mua đất "giấy tay" hoặc hứa hẹn "sẽ có sổ" tiềm ẩn rủi ro cực lớn vì giao dịch này không được pháp luật công nhận và bảo vệ.
Trích dẫn Điều 45 Luật Đất đai 2024: "Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận..."
2. Tuyệt đối không thanh toán 100% khi chưa hoàn tất sang tên
Căn cứ Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Do đó, nếu bạn trả hết tiền khi thủ tục đăng ký biến động chưa hoàn thành, bạn sẽ đối mặt với rủi ro người bán "lật kèo" hoặc thửa đất bị kê biên đột ngột. Lời khuyên là nên giữ lại một phần tiền (khoảng 5-10%) cho đến khi nhận được sổ mới đứng tên mình.
3. Kiểm tra kỹ lưỡng: Sổ giả, quy hoạch và thế chấp
Đây là bước quan trọng nhất để tránh bẫy lừa đảo. Hiện nay, công nghệ làm sổ giả rất tinh vi, mắt thường khó phân biệt. Bạn nên:
- Kiểm tra quy hoạch: Đến trực tiếp UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai để xin thông tin. Đừng chỉ tin vào lời quảng cáo của môi giới.
- Kiểm tra thế chấp: Nhiều thửa đất đang được cắm ở ngân hàng nhưng người bán vẫn tìm cách rao bán.
Để an tâm tuyệt đối, bạn nên thực hiện thủ tục xin cung cấp dữ liệu đất đai theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Đây là kênh thông tin chính thống và chính xác nhất.
4. Đặt cọc đúng luật để bảo vệ quyền lợi
Việc đặt cọc cần được lập thành văn bản rõ ràng. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (phạt cọc). Để an toàn, với những giao dịch giá trị lớn, bạn nên thực hiện công chứng hợp đồng đặt cọc tại văn phòng công chứng.
5. Cảnh giác với những "món hời" bất thường
Giá đất rẻ hơn 30-50% so với thị trường khu vực thường là "miếng phô mai trên bẫy chuột". Có thể đất đang tranh chấp, dính quy hoạch treo hoặc là đất nông nghiệp không thể chuyển đổi mục đích sử dụng. Hãy tỉnh táo trước những lời mời chào "cắt lỗ sâu" hay "bán gấp vì nợ".
6. Nói "Không" với mua bán bằng giấy viết tay
Kể từ ngày 01/8/2024, điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 tái khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Giao dịch viết tay không có giá trị pháp lý để sang tên và rất dễ bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra.
7. Vi bằng không phải là "bùa hộ mệnh"
Nhiều người lầm tưởng lập vi bằng tại văn phòng Thừa phát lại là có thể sang tên đất. Thực tế, vi bằng chỉ ghi nhận sự kiện giao nhận tiền, không thay thế được văn bản công chứng chuyển nhượng. Dùng vi bằng để mua bán đất là sai quy định và không thể làm thủ tục cấp sổ mới.
8. Thỏa thuận chặt chẽ các điều khoản trong hợp đồng
Đừng chỉ ký vào mẫu hợp đồng có sẵn. Hãy yêu cầu thêm các điều khoản cam kết về việc không tranh chấp, cam kết về diện tích thực tế và trách nhiệm nộp thuế, phí. Đặc biệt, cần quy định rõ mức phạt vi phạm hợp đồng đủ sức răn đe để bên bán không dám "bẻ kèo".
9. Tìm kiếm sự tư vấn từ chuyên gia pháp lý
Nếu bạn không am hiểu về các thuật ngữ pháp lý hoặc quy trình thủ tục, đừng ngần ngại thuê luật sư hoặc các đơn vị tư vấn nhà đất chuyên nghiệp. Chi phí tư vấn chỉ là một phần rất nhỏ so với rủi ro mất trắng hàng tỷ đồng nếu giao dịch sai lầm.
Kết luận: Mua đất là việc đại sự, đòi hỏi sự cẩn trọng tối đa. Hy vọng 9 lưu ý trên sẽ giúp quý khách hàng tự tin hơn trong các giao dịch bất động sản của mình. Nếu cần hỗ trợ tư vấn chuyên sâu về pháp luật đất đai, hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được giải đáp kịp thời.