Chỉ còn ít tháng nữa, các quy định mới tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP (ban hành ngày 18/12/2020) sẽ chính thức đi vào cuộc sống, đánh dấu một bước tiến lớn trong việc cải cách thủ tục hành chính về đất đai tại Việt Nam. Đối với hàng triệu hộ gia đình đang sở hữu hoặc chuẩn bị làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ), đây là những thông tin "sát sườn" không thể bỏ qua.
Dưới đây là phân tích chi tiết về 5 thay đổi quan trọng nhất liên quan đến Sổ đỏ sẽ có hiệu lực từ ngày 08/02/2021 mà người dân cần đặc biệt lưu ý.
Người dân sẽ có thêm nhiều thuận lợi khi thực hiện các thủ tục về Sổ đỏ từ năm 2021 (ảnh minh họa)
1. Mở rộng cơ quan có thẩm quyền cấp, cấp đổi Sổ đỏ
Một trong những điểm nghẽn lớn nhất trong thủ tục đất đai bấy lâu nay là sự quá tải tại các cơ quan đăng ký. Để giải quyết vấn đề này, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã bổ sung thêm cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.
Cụ thể, bên cạnh Văn phòng đăng ký đất đai, các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cũng chính thức có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho các thủ tục: đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ. Quy định này giúp người dân dễ dàng tiếp cận dịch vụ công ngay tại địa phương mình cư trú, giảm thiểu thời gian và chi phí đi lại.
Trước đây, theo quy định tại khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, thẩm quyền này chủ yếu tập trung tại Văn phòng đăng ký đất đai, gây ra không ít khó khăn cho người dân ở các khu vực xa trung tâm.
2. Thay đổi quy định cấp đổi Sổ đỏ khi dồn điền đổi thửa
Công tác dồn điền đổi thửa là hoạt động thường xuyên tại các vùng nông nghiệp nhằm tối ưu hóa sản xuất. Tuy nhiên, từ ngày 08/02/2021, quy trình cấp đổi giấy chứng nhận trong trường hợp này sẽ có sự điều chỉnh.
Theo quy định mới, trường hợp được cấp đổi Sổ đỏ cũng như các loại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã cấp sẽ tập trung vào lý do "do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất". Đáng chú ý, cụm từ "do dồn điền đổi thửa" đã không còn nằm trong danh mục các trường hợp được cấp đổi như quy định cũ tại điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Công tác đo đạc xác định lại diện tích thửa đất là căn cứ quan trọng để cấp đổi Sổ đỏ (ảnh minh họa)
3. Bước đột phá: Được lựa chọn thời gian, địa điểm làm Sổ đỏ theo nhu cầu
Đây có thể coi là quy định "cởi mở" nhất của Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Lần đầu tiên, pháp luật cho phép người sử dụng đất thỏa thuận về thời gian và địa điểm tiếp nhận hồ sơ, trả kết quả với cơ quan đăng ký đất đai.
Điều này đồng nghĩa với việc nếu người dân có nhu cầu, cơ quan chức năng có thể thực hiện thủ tục tại nhà hoặc ngoài giờ hành chính theo thỏa thuận. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tổng thời gian thực hiện thủ tục vẫn phải đảm bảo không vượt quá thời hạn quy định của UBND cấp tỉnh. Quy định này không chỉ tạo thuận lợi tối đa cho người dân bận rộn mà còn hạn chế tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực trong giải quyết thủ tục hành chính.
4. Quy trình cấp Sổ đỏ mới khi đất đang bị thế chấp tại ngân hàng
Đối với các hộ gia đình thực hiện dồn điền đổi thửa nhưng quyền sử dụng đất đang được thế chấp tại tổ chức tín dụng, Nghị định 148/2020/NĐ-CP đã đưa ra quy trình phối hợp 3 bên rất rõ ràng:
- Người sử dụng đất nộp bản sao hợp đồng thế chấp thay cho Sổ đỏ gốc để làm thủ tục.
- Việc trao Sổ đỏ mới được thực hiện đồng thời giữa Văn phòng đăng ký đất đai, người dân và ngân hàng.
- Người dân ký nhận Sổ đỏ mới và trao ngay cho ngân hàng; ngân hàng có trách nhiệm trao lại Sổ đỏ cũ cho cơ quan chức năng để quản lý.
Sự thay đổi này giúp tháo gỡ nút thắt pháp lý cho các thửa đất đang vay vốn ngân hàng, đảm bảo quyền lợi của cả người dân và tổ chức tín dụng trong quá trình tái cơ cấu đất đai.
5. Siết chặt thẩm quyền thu hồi Sổ đỏ cấp sai quy định
Để tăng cường tính trách nhiệm và minh bạch, quy định về thu hồi Sổ đỏ đã cấp không đúng pháp luật cũng được sửa đổi. Theo đó, cơ quan có thẩm quyền thu hồi Sổ đỏ (trong các trường hợp có bản án của Tòa án, kết luận thanh tra hoặc thông báo của người dân) chính là cơ quan có thẩm quyền cấp Sổ đỏ tại thời điểm thu hồi.
Quy định này nhằm đảm bảo tính thống nhất trong quản lý, tránh tình trạng đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan qua các thời kỳ khác nhau, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất trước những sai sót hành chính có thể xảy ra.
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất.
Lời khuyên pháp lý: Với những thay đổi tích cực từ Nghị định 148/2020/NĐ-CP, người dân nên chủ động rà soát lại hồ sơ đất đai của gia đình mình. Nếu có nhu cầu cấp đổi hoặc thực hiện các thủ tục liên quan, hãy chuẩn bị sẵn sàng để thực hiện ngay khi quy định mới có hiệu lực từ tháng 02/2021 nhằm tận hưởng những tiện ích từ cải cách hành chính mới nhất này.