Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 đã đi vào cuộc sống được một thời gian, vấn đề chi phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) đang trở thành tâm điểm chú ý. Đặc biệt, khi mốc thời gian ngày 01/01/2026 đang đến gần – thời điểm mà bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường chính thức được áp dụng – nhiều người dân đang đặt câu hỏi: Liệu chi phí làm Sổ đỏ có tăng vọt?
Chi phí làm Sổ đỏ năm 2026: Tại sao lại là mốc thời gian "nóng"?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất hiện hành (giai đoạn 2020 - 2024) sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương sẽ ban hành và áp dụng bảng giá đất mới được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, không còn bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ.
Việc bãi bỏ khung giá đất đồng nghĩa với việc giá đất trong bảng giá đất mới từ năm 2026 có xu hướng tiệm cận với giá giao dịch thực tế trên thị trường. Điều này kéo theo sự thay đổi đáng kể của các khoản nghĩa vụ tài chính mà người dân phải nộp khi làm Sổ đỏ.
1. Lệ phí trước bạ: Công thức tính và dự báo biến động
Lệ phí trước bạ là khoản thu bắt buộc khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất hiện nay là 0,5%.
Công thức tính: Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%
Mặc dù tỷ lệ 0,5% không thay đổi, nhưng "giá 1m2 đất tại Bảng giá đất" chính là biến số lớn. Nếu bảng giá đất năm 2026 tăng cao so với bảng giá đất hiện tại, số tiền lệ phí trước bạ người dân phải nộp chắc chắn sẽ tăng theo tỷ lệ tương ứng.
2. Tiền sử dụng đất: "Nút thắt" lớn nhất về tài chính
Đây thường là khoản chi phí lớn nhất và gây áp lực tài chính nhiều nhất cho người dân khi làm Sổ đỏ lần đầu. Tiền sử dụng đất được tính dựa trên nhiều yếu tố như nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất và đặc biệt là giá đất.
Theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP, việc xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể. Khi bảng giá đất năm 2026 được điều chỉnh tăng để sát giá thị trường, những trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất sẽ phải đối mặt với mức phí cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước năm 2026.
3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận và Phí thẩm định hồ sơ
Khác với tiền sử dụng đất hay lệ phí trước bạ, các loại phí và lệ phí hành chính thường có mức thu ổn định hơn và do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định dựa trên hướng dẫn tại Thông tư 85/2019/TT-BTC.
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Thường dao động dưới 100.000 - 120.000 đồng/giấy/lần cấp.
- Phí thẩm định hồ sơ: Tùy thuộc vào diện tích, tính chất hồ sơ và quy định riêng của từng địa phương.
Các khoản phí này tuy không chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí nhưng người dân cũng cần lưu ý để chuẩn bị đầy đủ khi nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Lời khuyên từ chuyên gia: Nên làm Sổ đỏ ngay trong năm 2025?
Với bối cảnh pháp lý hiện tại, năm 2025 được xem là "cơ hội cuối" để người dân tận dụng bảng giá đất cũ (vốn thấp hơn nhiều so với giá thị trường) nhằm tiết kiệm chi phí. Bước sang năm 2026, khi bảng giá đất mới được áp dụng, gánh nặng tài chính từ tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ có thể sẽ tăng lên gấp nhiều lần tùy vào vị trí thửa đất.
Người dân có đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nên chủ động kiểm tra các điều kiện về quy hoạch, nguồn gốc đất và tiến hành nộp hồ sơ sớm để được áp dụng các chính sách tài chính có lợi nhất trước khi các quy định mới về giá đất năm 2026 chính thức có hiệu lực.
Kết luận: Chi phí làm Sổ đỏ năm 2026 có khả năng tăng cao do sự thay đổi trong cách xây dựng bảng giá đất. Việc nắm bắt thông tin và thực hiện thủ tục sớm trong năm 2025 là giải pháp tối ưu để bảo vệ quyền lợi tài chính của người sử dụng đất.