Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất thổ cư) là nhu cầu phổ biến của người dân nhằm hợp pháp hóa việc xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và đặc biệt là Nghị định 103/2024/NĐ-CP, quy định về chi phí và cách tính tiền sử dụng đất đã có nhiều thay đổi quan trọng so với giai đoạn trước. Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính các khoản tiền phải nộp vào ngân sách nhà nước khi thực hiện thủ tục này tại thời điểm tháng 09/2024.
1. Căn cứ pháp lý mới nhất về chuyển mục đích sử dụng đất
Kể từ ngày 01/08/2024, Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, thay thế cho Luật Đất đai 2013. Đi kèm với đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đây là những văn bản pháp lý quan trọng nhất điều chỉnh trực tiếp chi phí chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay.
Một trong những điểm mới nổi bật là việc bỏ khung giá đất và áp dụng Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, được cập nhật hàng năm để sát với giá thị trường. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền sử dụng đất mà người dân phải nộp.
2. Chi tiết các khoản chi phí khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư
Khi chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, người sử dụng đất thường phải nộp 04 loại khoản tiền chính sau đây:
2.1. Tiền sử dụng đất (Khoản chi lớn nhất)
Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được xác định theo công thức:
Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích - Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích (nếu có)
Trong đó:
- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển: Được tính bằng diện tích đất nhân với giá đất tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích.
- Tiền đất trước khi chuyển: Tùy thuộc vào nguồn gốc đất nông nghiệp (được giao không thu tiền, thuê đất trả tiền một lần hay trả tiền hàng năm) mà có cách trừ khác nhau. Nếu đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền hàng năm thì tiền đất trước khi chuyển bằng 0.
2.2. Lệ phí trước bạ
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0,5%. Cách tính như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0,5%
Thông thường, nếu người dân đã nộp lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận đất nông nghiệp thì khi chuyển mục đích sang đất ở có thể không phải nộp thêm, trừ một số trường hợp đặc biệt hoặc diện tích tăng thêm.
2.3. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ)
Đây là khoản lệ phí nộp cho cơ quan nhà nước để thực hiện việc in ấn và cấp phôi sổ mới hoặc xác nhận thay đổi vào sổ cũ. Mức thu này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định, thường dao động từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng/lần cấp.
2.4. Phí thẩm định hồ sơ
Phí thẩm định hồ sơ cũng do từng địa phương quy định. Không phải tỉnh thành nào cũng thu loại phí này và mức thu cũng không giống nhau. Người dân cần tham khảo quy định cụ thể tại địa phương nơi có đất.
3. Thời hạn nộp các khoản tiền vào ngân sách nhà nước
Sau khi nhận được thông báo nộp tiền từ cơ quan thuế, người sử dụng đất cần lưu ý thời hạn nộp để tránh bị tính tiền chậm nộp. Căn cứ khoản 4 và khoản 8 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP:
- Đối với tiền sử dụng đất:
- Chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo: Phải nộp 50% số tiền.
- Chậm nhất là 90 ngày kể từ ngày ban hành thông báo: Phải nộp 50% số tiền còn lại.
- Đối với lệ phí trước bạ: Thời hạn nộp chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày ban hành thông báo.
4. Lời khuyên cho người dân khi làm thủ tục năm 2024
Do Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi về phương pháp định giá đất, người dân nên chủ động liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để được hướng dẫn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ. Việc nắm rõ giá đất trong Bảng giá đất hiện hành của địa phương sẽ giúp quý vị ước lượng chính xác số tiền cần chuẩn bị, tránh bị động về tài chính.
Nếu bạn đọc có vướng mắc về thủ tục hoặc cách tính tiền sử dụng đất, vui lòng liên hệ tổng đài hỗ trợ pháp luật để được tư vấn chi tiết và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.