Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2021 đang chứng kiến những cơn "sốt đất" cục bộ tại nhiều địa phương. Kéo theo đó là sự bùng nổ của lực lượng trung gian, từ những chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp đến những người dân bình thường bỗng chốc trở thành "cò đất". Tuy nhiên, ranh giới giữa môi giới chuyên nghiệp và "cò đất" không chỉ nằm ở tên gọi mà còn ở trách nhiệm pháp lý và đạo đức nghề nghiệp.
Nhà môi giới chuyên nghiệp cần có kiến thức pháp lý vững vàng để tư vấn cho khách hàng (ảnh minh họa)
Môi giới bất động sản dưới góc nhìn pháp lý
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, môi giới bất động sản là một hoạt động trung gian thương mại có điều kiện. Bản chất của hoạt động này đã được làm rõ trong các văn bản luật quan trọng.
Cụ thể, tại Điều 150 Luật Thương mại 2005 quy định:
“Môi giới thương mại là hoạt động thương mại, theo đó một thương nhân làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ (gọi là bên được môi giới) trong việc đàm phán, giao kết hợp đồng mua bán hàng hoá, dịch vụ và được hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới.”
Riêng trong lĩnh vực đặc thù là địa ốc, khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 định nghĩa môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
Điều kiện để trở thành nhà môi giới chuyên nghiệp
Không phải ai cũng có thể tự xưng là nhà môi giới bất động sản. Để hoạt động hợp pháp, cá nhân và tổ chức phải đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe được quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
- Đối với tổ chức: Phải thành lập doanh nghiệp và có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
- Đối với cá nhân: Có quyền kinh doanh độc lập nhưng bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và đăng ký nộp thuế theo quy định.
- Nguyên tắc khách quan: Nhà môi giới không được đồng thời vừa là bên môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong cùng một giao dịch.
"Cò đất" - Những rủi ro tiềm ẩn phía sau những lời hứa hẹn
Ngược lại với sự chuyên nghiệp, "cò đất" thường là những cá nhân hoạt động tự phát, không qua đào tạo và không có chứng chỉ hành nghề. Họ thường xuất hiện tại các khu vực đang có quy hoạch hoặc tin đồn thổi về dự án mới.
Hoạt động của các nhóm "cò đất" tự phát thường gây nhiễu loạn thông tin thị trường (ảnh minh họa)
Những rủi ro khi làm việc với "cò đất" bao gồm:
- Thông tin sai lệch: Để nhanh chóng chốt giao dịch, cò đất có thể thổi phồng giá trị, che giấu các khiếm khuyết pháp lý của thửa đất.
- Thiếu trách nhiệm: Sau khi nhận tiền hoa hồng (thường gọi là tiền "cà phê"), cò đất thường biến mất, để mặc khách hàng tự xoay xở với các thủ tục hành chính phức tạp.
- Gây sốt ảo: Các nhóm cò đất thường bắt tay nhau tạo ra các giao dịch giả mạo để đẩy giá đất lên cao, gây thiệt hại cho người mua cuối cùng.
Bảng so sánh chi tiết: Môi giới chuyên nghiệp vs Cò đất
| Tiêu chí | Môi giới chuyên nghiệp | Cò đất (Tự phát) |
|---|---|---|
| Chứng chỉ hành nghề | Bắt buộc phải có, do cơ quan có thẩm quyền cấp sau khi sát hạch. | Đa số không có, hoạt động dựa trên kinh nghiệm cá nhân. |
| Kiến thức pháp luật | Am hiểu sâu về Luật Đất đai, Luật Nhà ở, quy hoạch và thủ tục thuế. | Nắm bắt thông tin hời hợt, thường chỉ biết về vị trí và giá. |
| Tổ chức quản lý | Thường thuộc các sàn giao dịch hoặc công ty bất động sản uy tín. | Hoạt động tự do, không có pháp nhân bảo trợ. |
| Trách nhiệm pháp lý | Chịu trách nhiệm trước pháp luật và khách hàng về thông tin cung cấp. | Khó truy cứu trách nhiệm khi xảy ra tranh chấp hoặc lừa đảo. |
Chế tài xử phạt đối với hoạt động môi giới trái phép
Tại thời điểm năm 2021, các hành vi vi phạm trong lĩnh vực môi giới bất động sản được xử lý nghiêm theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP. Việc hành nghề môi giới mà không có chứng chỉ hoặc không thành lập doanh nghiệp theo quy định có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đến 50 triệu đồng, tùy mức độ vi phạm.
Lời khuyên cho nhà đầu tư: Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào, hãy yêu cầu người môi giới xuất trình chứng chỉ hành nghề và kiểm tra tính pháp lý của sàn giao dịch mà họ đang làm việc. Đừng vì ham rẻ hoặc tin vào những lời hứa hẹn lợi nhuận "khủng" mà đặt mình vào vòng nguy hiểm pháp lý.