Thực trạng "nhà một đằng, sổ một nẻo" trong giao dịch bất động sản
Trong thực tế, khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, chúng ta thường gặp 03 kịch bản chính: chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất trống), chỉ chuyển nhượng nhà ở (như căn hộ chung cư), hoặc chuyển nhượng cả nhà và đất. Kịch bản thứ 3 là phổ biến nhất nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rắc rối pháp lý nhất khi đất đã có Sổ đỏ nhưng nhà ở gắn liền lại chưa được cấp chứng nhận quyền sở hữu (chưa thực hiện thủ tục hoàn công).
Nhiều người mua vì tin tưởng chủ nhà hoặc do tâm lý ham rẻ mà chấp nhận ký hợp đồng khi chỉ có thông tin về đất trên giấy tờ. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, việc giao dịch trong trạng thái này chứa đựng những "hố đen" pháp lý cực kỳ nguy hiểm sau đây:
1. Nhà ở không đủ điều kiện để tham gia giao dịch sang tên
Theo quy định tại khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014, điều kiện tiên quyết để nhà ở được tham gia giao dịch mua bán, tặng cho là phải có Giấy chứng nhận (Sổ hồng). Cụ thể:
"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền."
Như vậy, nếu tại trang 2 của Giấy chứng nhận không thể hiện thông tin chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (như loại nhà, diện tích xây dựng, diện tích sàn...), căn nhà đó về mặt pháp lý chưa đủ điều kiện để được phép mua bán. Người mua thực chất chỉ đang thực hiện giao dịch đối với "đất trống" trên giấy tờ, còn căn nhà hoàn toàn nằm ngoài phạm vi bảo vệ của hợp đồng chuyển nhượng chính thức.
2. Trả tiền mua nhà nhưng không được công chứng và không được công nhận sở hữu
Đây là rủi ro thực tế và trực diện nhất đối với người mua. Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bắt buộc phải có bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Nếu nhà chưa được cấp sổ, tổ chức hành nghề công chứng chỉ có thể thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đó, việc đăng ký biến động (sang tên) tại cơ quan chức năng cũng chỉ cập nhật tên người mua cho phần đất. Căn nhà gắn liền với đất vẫn thuộc về "người tạo lập" (chủ cũ) hoặc không được pháp luật ghi nhận quyền sở hữu cho bạn. Điều này đồng nghĩa với việc bạn đã trả tiền cho cả nhà và đất, nhưng về mặt pháp lý, bạn chỉ sở hữu mảnh đất, còn căn nhà vẫn là một tài sản "vô chủ" hoặc thuộc về người khác.
3. Khó khăn chồng chất khi tự thực hiện thủ tục cấp sổ cho nhà ở
Nhiều người mua tặc lưỡi cho rằng "mua xong rồi mình tự đi làm thủ tục hoàn công, cấp sổ cho nhà cũng được". Tuy nhiên, quy trình này tại thời điểm năm 2021 cực kỳ phức tạp. Theo khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chủ sở hữu phải cung cấp được các loại giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp như: Giấy phép xây dựng, Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, hoặc giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về thời điểm hoàn thành xây dựng...
Nếu chủ cũ xây dựng trái phép, không phù hợp quy hoạch hoặc không có giấy phép xây dựng, việc hợp thức hóa căn nhà sau khi đã mua là gần như không thể nếu không có sự phối hợp của chủ cũ. Thậm chí, người mua có thể phải chịu các mức phạt vi phạm hành chính rất nặng về trật tự xây dựng phát sinh từ trước khi mua.
4. Nguy cơ bị cưỡng chế phá dỡ và không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi
Vì căn nhà không hiện diện trên Sổ đỏ, nếu cơ quan chức năng kiểm tra và phát hiện nhà xây dựng trái phép (không có giấy phép hoặc sai quy hoạch), người sở hữu hiện tại (là bạn) sẽ phải đối mặt với các quyết định xử phạt và yêu cầu cưỡng chế phá dỡ mà không được khiếu nại về quyền sở hữu.
Hơn nữa, trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, việc bồi thường tài sản gắn liền với đất chỉ được thực hiện đối với những tài sản được tạo lập hợp pháp và đã được chứng nhận quyền sở hữu. Nếu nhà chưa được cấp sổ và không có giấy tờ chứng minh tính hợp pháp, bạn sẽ chỉ nhận được tiền bồi thường về đất, còn giá trị căn nhà đã bỏ tiền mua sẽ bị coi là tài sản không hợp pháp và không được bồi thường, gây thiệt hại kinh tế vô cùng lớn.
Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý để giao dịch an toàn
Để bảo vệ quyền lợi chính đáng và tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang", người mua cần lưu ý các điểm sau:
- Kiểm tra kỹ Sổ đỏ: Xem xét kỹ trang 2 và trang 3 của Giấy chứng nhận xem đã có thông tin nhà ở được cập nhật hay chưa.
- Yêu cầu hoàn công trước khi mua: Hãy yêu cầu chủ nhà thực hiện đầy đủ thủ tục hoàn công và cập nhật tài sản nhà ở vào Sổ đỏ trước khi tiến hành ký hợp đồng đặt cọc hoặc chuyển nhượng.
- Thỏa thuận giữ lại tiền: Nếu vẫn quyết định giao dịch khi nhà chưa có sổ, cần lập văn bản thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm của bên bán trong việc hỗ trợ làm thủ tục và giữ lại một phần tiền thanh toán đáng kể cho đến khi căn nhà được cấp sổ hồng đứng tên bạn.
Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành là chìa khóa quan trọng nhất để đảm bảo an toàn cho mọi giao dịch bất động sản của bạn.