Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2021 đang có những bước chuyển mình mạnh mẽ, việc nắm vững các quy định về dự án đầu tư có sử dụng đất trở thành yếu tố sống còn đối với các doanh nghiệp. Đặc biệt, sự ra đời của Nghị định 31/2021/NĐ-CP đã mang đến những sửa đổi quan trọng cho Nghị định 25/2020/NĐ-CP, giúp làm rõ các điều kiện xác định dự án và hình thức lựa chọn nhà đầu tư.
Các hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án có sử dụng đất hiện nay
Theo quy định tại Điều 10 Nghị định 25/2020/NĐ-CP, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào quy mô và tính chất dự án để áp dụng một trong ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư sau:
1. Đấu thầu rộng rãi quốc tế
Hình thức này được áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đòi hỏi năng lực tài chính và kinh nghiệm quốc tế. Cụ thể, dự án phải đáp ứng đồng thời các điều kiện:
- Sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng) từ 800 tỷ đồng trở lên.
- Có ít nhất 02 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ, trong đó phải có tối thiểu 01 nhà đầu tư nước ngoài.
- Không thuộc danh mục ngành nghề chưa được tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài hoặc các dự án ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.
2. Đấu thầu rộng rãi trong nước
Đây là hình thức phổ biến nhất, áp dụng khi dự án thuộc ngành nghề hạn chế nhà đầu tư nước ngoài hoặc khi không có nhà đầu tư nước ngoài nào tham gia đăng ký dù dự án có quy mô lớn.
3. Chỉ định thầu
Pháp luật chỉ cho phép chỉ định thầu trong một số trường hợp đặc thù như: chỉ có duy nhất một nhà đầu tư đăng ký; dự án liên quan đến sở hữu trí tuệ, công nghệ độc quyền hoặc khi nhà đầu tư đề xuất dự án đạt hiệu quả cao nhất theo quy định.
6 điều kiện "vàng" để xác định dự án đầu tư có sử dụng đất
Đây là nội dung trọng tâm được sửa đổi bởi Nghị định 31/2021/NĐ-CP. Cụ thể, tại Điều 11 Nghị định 25/2020/NĐ-CP quy định dự án phải thỏa mãn các tiêu chí sau:
"1. Thuộc các dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ mà không sử dụng vốn đầu tư công để xây dựng công trình..."
Bên cạnh loại hình dự án, các điều kiện về pháp lý đất đai và quy hoạch cũng cực kỳ khắt khe:
- Danh mục thu hồi đất: Dự án phải nằm trong danh mục cần thu hồi đất đã được phê duyệt hoặc thuộc khu đất do Nhà nước quản lý nhưng sẽ được giao/thuê cho nhà đầu tư.
- Quy hoạch xây dựng: Phải phù hợp với quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc 1/500. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để xác định tính khả thi của dự án.
- Chương trình phát triển nhà ở: Đối với các dự án nhà ở, phải phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.
- Không đủ điều kiện đấu giá: Dự án chỉ được đưa vào danh mục lựa chọn nhà đầu tư khi không đủ điều kiện để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.
Lời khuyên cho nhà đầu tư trong giai đoạn mới
Việc xác định đúng dự án có sử dụng đất không chỉ giúp doanh nghiệp tuân thủ pháp luật mà còn tối ưu hóa quy trình chuẩn bị hồ sơ thầu. Nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý đến tính đồng bộ giữa quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết để tránh các rủi ro pháp lý về sau.
Nếu quý khách hàng cần tư vấn chuyên sâu về thủ tục đấu thầu hoặc giải đáp các vướng mắc về dự án đầu tư, vui lòng liên hệ tổng đài hỗ trợ pháp luật để được các chuyên gia hướng dẫn chi tiết.