Trong nỗ lực nhằm "hạ nhiệt" thị trường bất động sản đang có dấu hiệu tăng giá bất hợp lý, Bộ Xây dựng đã chính thức đưa ra những đề xuất mang tính bước ngoặt trong dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Điểm đáng chú ý nhất chính là việc siết chặt dòng vốn tín dụng đối với những đối tượng sở hữu nhiều nhà ở.
Đề xuất hạn mức vay "ngặt nghèo" cho căn nhà thứ 2 và thứ 3
Tại Điều 3 của dự thảo, Bộ Xây dựng đã kiến nghị một lộ trình kiểm soát tín dụng chặt chẽ đối với các khoản vay mua nhà ở thương mại (không áp dụng cho nhà ở xã hội). Theo đó, khả năng tiếp cận vốn của người dân sẽ bị giới hạn dựa trên số lượng bất động sản mà họ đang sở hữu. Cụ thể:
- Đối với khoản vay mua nhà ở thứ hai: Hạn mức cho vay không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng mua bán.
- Đối với khoản vay mua nhà ở từ thứ ba trở lên: Hạn mức này còn bị siết chặt hơn, không quá 30% giá trị hợp đồng.
Nếu đề xuất này được thông qua, những nhà đầu tư hoặc cá nhân có nhu cầu sở hữu nhiều bất động sản sẽ phải chuẩn bị một lượng vốn tự có rất lớn, thay vì dựa quá nhiều vào đòn bẩy tài chính từ ngân hàng như trước đây. Quy định này dự kiến sẽ được áp dụng từ ngày Nghị quyết có hiệu lực cho đến hết ngày 01/3/2027.
Phạm vi điều tiết và mục tiêu của Nghị quyết mới
Việc điều hành chính sách tài chính, tín dụng này không phải là ngẫu nhiên mà căn cứ trên các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024). Mục tiêu cốt lõi là kiềm chế sự tăng giá nhà ở bất hợp lý, góp phần ổn định và phát triển thị trường lành mạnh, bền vững.
Nghị quyết sẽ tập trung vào các biện pháp điều tiết thị trường như:
- Điều chỉnh nguồn cung và cơ cấu sản phẩm tại các dự án bất động sản để phù hợp với nhu cầu thực.
- Điều hành linh hoạt chính sách tài chính, tín dụng theo từng thời kỳ.
- Thực hiện các chính sách bổ trợ khác để đảm bảo thị trường không bị "bong bóng".
Cú hích cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp
Song song với việc siết chặt vay vốn, dự thảo cũng mở ra hướng đi mới cho phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp tại Điều 4. Đây được coi là giải pháp căn cơ để đa dạng hóa nguồn cung, giúp người dân có thu nhập trung bình dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.
Theo đó, UBND cấp tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương sẽ phải dành tối thiểu 20% tổng số dự án nhà ở thương mại trong giai đoạn 2026 - 2030 để phát triển loại hình này. Các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ được hưởng nhiều cơ chế đặc thù tương tự như nhà ở xã hội, bao gồm:
"Không tổ chức đấu giá, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư; tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất; lợi nhuận định mức tối đa 20% tổng vốn đầu tư và không phải bố trí quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2023."
Đặc biệt, để tránh tình trạng đầu cơ, người mua nhà tại các dự án này sẽ không được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Đây là một rào cản cần thiết để đảm bảo nhà ở đến đúng tay người có nhu cầu thực sự.
Những đề xuất này của Bộ Xây dựng đang nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận. Nếu được thực thi quyết liệt, đây sẽ là đòn bẩy quan trọng để tái cấu trúc thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng minh bạch và bền vững hơn.