Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2021 đang có những chuyển biến mạnh mẽ, việc đầu tư vào đất nền dự án trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều người dân. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít khách hàng đã rơi vào cảnh "tiền mất tật mang" do thiếu hiểu biết về các quy định pháp lý khắt khe. Dưới đây là 6 lưu ý mang tính sống còn mà bất kỳ nhà đầu tư nào cũng phải nằm lòng trước khi xuống tiền.
1. Hiểu đúng về bản chất của "Đất dự án"
Mặc dù thuật ngữ "đất dự án" hay "đất nền dự án" được sử dụng phổ biến trong đời sống, nhưng thực tế trong văn bản quy phạm pháp luật hiện hành như Luật Đất đai 2013 không có định nghĩa riêng biệt cho khái niệm này. Hiểu một cách đơn giản dựa trên thực tiễn, đất dự án là diện tích đất mà tổ chức kinh tế được Nhà nước giao hoặc cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng.
Đặc điểm nhận dạng quan trọng nhất là loại đất này thường đã được quy hoạch chi tiết 1/500 và đang trong quá trình hoàn thiện hạ tầng, chưa tiến hành xây dựng nhà ở. Các loại hình phổ biến bao gồm dự án nhà ở để bán, dự án kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất hoặc các dự án sản xuất kinh doanh phi ngân sách.
2. Điều kiện "ngặt nghèo" để dự án được phép phân lô, bán nền
Không phải cứ có đất là chủ đầu tư được quyền bán. Theo quy định tại Nghị định 148/2020/NĐ-CP (có hiệu lực từ đầu năm 2021), điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền bao gồm:
- Hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật: Chủ đầu tư phải hoàn thành các công trình dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch 1/500 đã phê duyệt. Đặc biệt, phải đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực và cung cấp đủ các dịch vụ thiết yếu như điện, nước, thoát nước.
- Nghĩa vụ tài chính: Phải hoàn tất việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cũng như các loại thuế, phí liên quan. Đây là rào cản lớn nhất mà nhiều chủ đầu tư yếu năng lực thường "nợ" lại, dẫn đến việc không thể ra sổ cho khách hàng.
- Vị trí dự án: Không nằm trong địa bàn các phường của đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc trung ương; khu vực yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan hoặc mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên.
3. Quyền lợi sát sườn: Phải yêu cầu chủ đầu tư sang tên Sổ đỏ
Nhiều người dân lầm tưởng rằng chỉ cần ký hợp đồng và nhận đất là xong. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư có nghĩa vụ phải thực hiện thủ tục tách thửa và đăng ký biến động (sang tên) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua sau khi đã hoàn tất các điều kiện chuyển nhượng. Việc cầm một tờ hợp đồng mà không có Sổ đỏ đồng nghĩa với việc bạn chưa thực sự sở hữu tài sản đó về mặt pháp lý.
4. Tính pháp lý của hợp đồng: Bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực
Đây là điểm mà nhiều người thường chủ quan. Căn cứ quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.
"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"
Mặc dù luật có ngoại lệ cho trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản (không bắt buộc công chứng), nhưng để đảm bảo an toàn tuyệt đối, các chuyên gia pháp lý luôn khuyên người dân nên yêu cầu công chứng hợp đồng để tránh các rủi ro về giả mạo hoặc tranh chấp sau này.
5. "Bút sa gà chết": Những lưu ý khi ký hợp đồng đặt cọc
Trước khi ký hợp đồng chính thức, khách hàng thường phải đặt cọc. Đây là giai đoạn dễ phát sinh rủi ro nhất vì hợp đồng đặt cọc thường do phía chủ đầu tư soạn thảo với nhiều điều khoản có lợi cho họ. Người dân cần nắm rõ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về mức phạt cọc:
"2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Hãy đọc kỹ các điều khoản về thời hạn thanh toán, điều kiện phạt và đặc biệt là cam kết về thời gian ra sổ của chủ đầu tư.
6. Tuyệt đối không mua đất bằng "Hợp đồng ủy quyền"
Để đẩy nhanh tiến độ bán hàng, một số môi giới thường gợi ý khách hàng ký "Hợp đồng ủy quyền" thay vì hợp đồng chuyển nhượng. Đây là một cái bẫy pháp lý cực kỳ nguy hiểm. Về bản chất, ủy quyền chỉ là thay mặt chủ sở hữu thực hiện các quyền, không phải là chuyển giao quyền sở hữu. Nếu người ủy quyền đột ngột qua đời hoặc đơn phương chấm dứt ủy quyền, người mua sẽ đứng trước nguy cơ mất trắng tài sản mà không có căn cứ để đòi lại.
Lời khuyên từ chuyên gia: Trước khi quyết định mua đất dự án, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ bộ hồ sơ pháp lý bao gồm: Quyết định giao đất, Phê duyệt quy hoạch 1/500, Giấy phép xây dựng hạ tầng và văn bản xác nhận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng. Đừng để những lời hứa hẹn về lợi nhuận làm mờ mắt trước những rủi ro pháp lý hiện hữu.