Trong giao dịch bất động sản, việc mua bán đất thuộc sở hữu của hộ gia đình thường phức tạp hơn so với đất cá nhân. Một trong những vướng mắc phổ biến nhất mà người dân gặp phải chính là tính pháp lý của văn bản đồng ý từ các thành viên trong hộ. Liệu văn bản này chỉ cần ký tay hay bắt buộc phải qua công chứng, chứng thực? Bài viết dưới đây sẽ giải đáp chi tiết dựa trên các quy định pháp luật hiện hành tính đến tháng 07/2021.
1. Văn bản đồng ý phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn, quyền sử dụng đất của hộ gia đình là tài sản chung của tất cả các thành viên. Do đó, khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp... thì phải có sự đồng thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất.
Cụ thể, khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định rõ:
“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, câu trả lời là BẮT BUỘC. Văn bản đồng ý bán đất của hộ gia đình nếu không được công chứng hoặc chứng thực sẽ không có giá trị pháp lý để thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
2. Những thành viên nào có quyền ký vào văn bản đồng ý?
Không phải tất cả những người có tên trong sổ hộ khẩu đều có quyền đối với thửa đất của hộ gia đình. Đây là nhầm lẫn tai hại dẫn đến nhiều tranh chấp kéo dài. Để xác định một người có quyền ký tên đồng ý hay không, cần đối chiếu với định nghĩa tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
Một thành viên hộ gia đình chỉ có quyền đối với thửa đất khi hội đủ 03 điều kiện sau:
- Điều kiện 1: Có quan hệ hôn nhân (vợ chồng), huyết thống (cha mẹ - con cái), hoặc nuôi dưỡng (con nuôi) theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
- Điều kiện 2: Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Điều kiện 3: Có quyền sử dụng đất chung (cùng đóng góp tạo lập, được tặng cho chung, hoặc thừa kế chung...).
Ví dụ thực tế: Hộ gia đình ông Nguyễn Văn A được cấp Sổ đỏ năm 2010. Con trai ông A là anh B sinh năm 2012. Đến năm 2021, ông A muốn bán đất. Trong trường hợp này, anh B không cần ký văn bản đồng ý vì tại thời điểm xác lập quyền sử dụng đất (năm 2010), anh B chưa sinh ra và không thể là thành viên hộ gia đình sử dụng đất tại thời điểm đó.
3. Thủ tục công chứng văn bản đồng ý của các thành viên
Địa điểm thực hiện công chứng
Theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, phạm vi công chứng hợp đồng giao dịch bất động sản bị giới hạn trong tỉnh/thành phố nơi có đất. Tuy nhiên, đối với văn bản đồng ý (thường được thực hiện dưới dạng văn bản cam kết hoặc ủy quyền), người dân có thể thực hiện tại bất kỳ tổ chức hành nghề công chứng nào trên toàn quốc, tạo điều kiện thuận lợi cho các thành viên đang ở xa.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Căn cứ Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các thành viên cần mang theo:
- Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu của văn phòng).
- Bản dự thảo văn bản đồng ý (nếu có) hoặc yêu cầu công chứng viên soạn thảo.
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu còn giá trị.
- Sổ hộ khẩu (để đối chiếu thành viên tại thời điểm cấp Sổ đỏ).
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng).
Quy trình thực hiện
Bước 1: Công chứng viên kiểm tra hồ sơ, xác định năng lực hành vi dân sự của các thành viên.
Bước 2: Các thành viên đọc lại văn bản, nếu đồng ý thì ký tên/điểm chỉ trước mặt công chứng viên.
Bước 3: Công chứng viên ký lời chứng và đóng dấu.
Thời gian thực hiện thường được giải quyết ngay trong ngày, không quá 02 ngày làm việc đối với các trường hợp phức tạp.
4. Rủi ro khi thiếu văn bản đồng ý có công chứng
Nếu giao dịch chuyển nhượng đất hộ gia đình thiếu chữ ký của một trong các thành viên có quyền, hoặc văn bản đồng ý không được công chứng hợp lệ, các bên sẽ đối mặt với những rủi ro cực lớn:
- Hợp đồng vô hiệu: Tòa án có thể tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu toàn bộ hoặc một phần, buộc các bên phải hoàn trả những gì đã nhận.
- Bị từ chối sang tên: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả hồ sơ nếu phát hiện thiếu sót về chữ ký thành viên hộ gia đình.
- Tranh chấp gia đình: Đây là nguồn cơn của nhiều vụ kiện tụng kéo dài giữa cha mẹ, con cái hoặc anh chị em trong nhà.
Lời khuyên pháp lý: Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua bán đất hộ gia đình, người mua cần yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ văn bản đồng ý có công chứng của tất cả các thành viên đủ điều kiện. Đối với người bán, việc thực hiện đúng quy trình công chứng không chỉ là tuân thủ pháp luật mà còn là cách bảo vệ sự đoàn kết và quyền lợi của chính gia đình mình.
Nếu bạn còn vướng mắc về thủ tục nhà đất, hãy liên hệ ngay với các chuyên gia pháp lý để được tư vấn chính xác nhất.