Thế chấp quyền sử dụng đất, hay còn được người dân gọi phổ biến là "thế chấp Sổ đỏ", là một trong những giao dịch dân sự quan trọng nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thường gặp nhất là khi vay vốn ngân hàng. Để đảm bảo tính pháp lý và tránh các rủi ro tranh chấp, pháp luật quy định bắt buộc hợp đồng này phải được công chứng hoặc chứng thực.
Chuyên viên công chứng hướng dẫn người dân thực hiện thủ tục thế chấp tài sản (ảnh minh họa)
1. Tại sao hợp đồng thế chấp Sổ đỏ bắt buộc phải công chứng?
Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, việc thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử dụng đất nhưng phải tuân thủ hình thức văn bản có công chứng. Cụ thể, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”
Việc công chứng không chỉ là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực pháp luật mà còn là cơ sở để cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký thế chấp) trên Giấy chứng nhận.
2. Thành phần hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp năm 2021
Căn cứ theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các bên tham gia giao dịch (bên thế chấp và bên nhận thế chấp) cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng: Theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.
- Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của các bên.
- Giấy chứng nhận: Bản gốc Sổ đỏ, Sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
- Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: Giấy đăng ký kết hôn (nếu là tài sản chung vợ chồng) hoặc Giấy xác nhận tình trạng độc thân.
- Dự thảo hợp đồng: Các bên có thể tự soạn thảo hoặc yêu cầu Công chứng viên soạn thảo.
- Văn bản ủy quyền: Trong trường hợp một trong các bên không trực tiếp có mặt mà ủy quyền cho người khác thực hiện.
Ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng (ảnh minh họa)
3. Trình tự, thủ tục thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng
Quy trình công chứng hợp đồng thế chấp Sổ đỏ thường trải qua 05 bước cơ bản như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơNgười yêu cầu công chứng nộp bộ hồ sơ đã chuẩn bị tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi có đất.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm traCông chứng viên kiểm tra tính pháp lý của các giấy tờ. Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, Công chứng viên sẽ thụ lý và ghi vào sổ công chứng. Nếu thiếu, người dân sẽ được hướng dẫn bổ sung cụ thể.
Bước 3: Soạn thảo và thẩm định nội dungCông chứng viên soạn thảo hợp đồng theo thỏa thuận của các bên hoặc kiểm tra dự thảo hợp đồng do các bên mang tới. Công chứng viên có trách nhiệm giải thích rõ quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc thế chấp cho các bên nắm rõ.
Bước 4: Ký tên và đóng dấuCác bên đọc lại hợp đồng, nếu đồng ý thì ký tên hoặc điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng trước mặt Công chứng viên. Công chứng viên ký lời chứng và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Bước 5: Trả kết quả và nộp phíNgười yêu cầu công chứng nộp phí, thù lao công chứng và nhận lại bản chính hợp đồng đã được công chứng cùng các giấy tờ gốc.
4. Biểu phí công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Mức phí công chứng được thực hiện thống nhất theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC. Theo Điều 4 của Thông tư này, phí được tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị khoản vay:
| Giá trị tài sản/khoản vay | Mức thu (đồng/trường hợp) |
|---|---|
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 |
| Từ 50 triệu đến 100 triệu đồng | 100.000 |
| Trên 100 triệu đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị |
| Trên 01 tỷ đến 03 tỷ đồng | 1.000.000 + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Trên 03 tỷ đến 05 tỷ đồng | 2.200.000 + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Trên 05 tỷ đến 10 tỷ đồng | 3.200.000 + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Trên 10 tỷ đến 100 tỷ đồng | 5.200.000 + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
| Trên 100 tỷ đồng | 32.200.000 + 0,02% phần vượt 100 tỷ (Tối đa 70 triệu) |
Lưu ý: Ngoài phí công chứng nêu trên, người yêu cầu công chứng có thể phải nộp thêm thù lao công chứng (phí soạn thảo, phí photo, phí ký ngoài trụ sở...) theo thỏa thuận với tổ chức hành nghề công chứng.
Việc nắm vững các quy định về hồ sơ và thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp Sổ đỏ sẽ giúp các bên thực hiện giao dịch một cách nhanh chóng, an toàn và đúng pháp luật. Sau khi công chứng, đừng quên thực hiện bước tiếp theo là đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục thế chấp.