Bước sang tháng 9/2021, thị trường bất động sản và quyền lợi của người sử dụng đất sẽ có nhiều chuyển biến đáng kể khi các văn bản pháp luật quan trọng chính thức đi vào cuộc sống. Những thay đổi này không chỉ tác động đến quy trình hành chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bồi thường và quyền sở hữu tài sản của hàng triệu hộ gia đình.
1. Đột phá trong phương án bồi thường, tái định cư khi xây lại chung cư cũ
Một trong những điểm nhấn quan trọng nhất là Nghị định 69/2021/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực từ ngày 01/9/2021. Nghị định này ra đời nhằm tháo gỡ những "nút thắt" kéo dài trong việc chỉnh trang đô thị.
Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 69/2021/NĐ-CP, phương án bồi thường cho chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư được xác định rất rõ ràng:
- Tái định cư tại chỗ: Hệ số k bồi thường được quy định từ 1 đến 2 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ. Con số cụ thể sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên điều kiện thực tế của từng dự án.
- Tái định cư tại địa điểm khác: Nếu chủ đầu tư có quỹ nhà đất khác và người dân đồng ý, cơ chế bồi thường cũng được áp dụng tương tự như tái định cư tại chỗ.
- Bồi thường bằng tiền: Trong trường hợp người dân không có nhu cầu tái định cư, họ sẽ được nhận tiền mặt tương đương giá trị căn hộ sau khi đã quy đổi theo hệ số k (từ 1 - 2 lần diện tích cũ).
Đặc biệt, đối với các chủ sở hữu tầng 1 có diện tích kinh doanh trước đó, nếu dự án có bố trí sàn thương mại, họ còn được ưu tiên mua hoặc thuê diện tích này để tiếp tục sinh kế với mức giá ưu đãi.
2. Không còn phải mang theo Sổ hộ khẩu, CMND khi làm Sổ đỏ
Đây là bước tiến lớn trong cải cách thủ tục hành chính được quy định tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT (có hiệu lực từ 01/9/2021). Theo đó, khi người dân thực hiện các thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ tự động khai thác dữ liệu từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư.
"Cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này để chứng minh nhân thân trong trường hợp dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực."
Quy định này giúp giảm bớt gánh nặng giấy tờ cho người dân, tránh tình trạng phải sao y, công chứng nhiều loại giấy tờ tùy thân như Chứng minh nhân dân, Căn cước công dân hay Sổ hộ khẩu như trước đây.
3. Những thay đổi quan trọng về thông tin hiển thị trên Sổ đỏ
Cũng theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, cách ghi thông tin trên Sổ đỏ có một số điều chỉnh kỹ thuật nhưng mang ý nghĩa pháp lý quan trọng:
- Mã đơn vị hành chính: Tại các huyện không có đơn vị hành chính cấp xã, mã MX (mã xã) trên Sổ đỏ sẽ được thay thế bằng mã của đơn vị hành chính cấp huyện.
- Xác nhận tặng cho đất: Quy định rõ ràng hơn cách ghi trên Sổ đỏ khi người dân tặng cho một phần hoặc toàn bộ thửa đất để làm đường giao thông, thủy lợi hoặc các công trình công cộng. Điều này giúp minh bạch hóa biến động đất đai và bảo vệ quyền lợi cho phần diện tích còn lại.
- Tách thửa từ Sổ chung: Bổ sung thông tin ghi trên Sổ đỏ đối với trường hợp một thửa đất được tách ra từ một Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa trước đó.
4. Mở rộng các trường hợp đăng ký biến động được cấp Sổ đỏ mới
Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc quản lý tài sản, pháp luật đã bổ sung thêm các trường hợp được cấp mới Giấy chứng nhận khi có biến động:
- Trường hợp thửa đất được tách ra để cấp riêng Sổ đỏ khi trước đó đã được cấp chung cho nhiều thửa.
- Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định của pháp luật.
Việc xác định lại diện tích đất ở này thường xảy ra khi người dân có nhu cầu đo đạc lại hoặc khi có sự thay đổi về quy hoạch, chính sách địa phương, giúp đảm bảo quyền lợi tối đa cho chủ sở hữu.
Tóm lại, những chính sách mới có hiệu lực từ tháng 9/2021 không chỉ hướng tới việc đơn giản hóa thủ tục hành chính mà còn đảm bảo sự công bằng, minh bạch trong việc bồi thường và quản lý đất đai. Người dân nên nắm vững các quy định này để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong các giao dịch và thủ tục liên quan đến bất động sản.