Trong bối cảnh thị trường bất động sản năm 2021, việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng trở nên khá phổ biến. Những căn nhà này thường có mức giá "mềm" hơn so với thị trường, thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư và người mua ở thực. Tuy nhiên, "miếng bánh ngon" luôn đi kèm với những rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Nếu không nắm vững quy trình, người mua rất dễ rơi vào tình cảnh "tiền mất tật mang".
Để bảo vệ quyền lợi và hạn chế tối đa rủi ro khi giao dịch loại tài sản này, quý khách hàng cần đặc biệt lưu ý các vấn đề trọng yếu sau đây.
1. Xác minh "lý lịch" pháp lý: Nhà đất có thực sự đang thế chấp?
Bước đầu tiên và quan trọng nhất là phải xác định chính xác tình trạng của tài sản. Đừng chỉ nghe lời cam kết từ phía người bán, bạn cần những bằng chứng xác thực từ cơ quan có thẩm quyền và tổ chức tín dụng.
Kiểm tra thông tin trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ/Sổ hồng)
Thông thường, thông tin thế chấp sẽ được ghi tại trang 3, trang 4 hoặc phần bổ sung của Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, thực tế có nhiều trường hợp người bán sử dụng sổ giả hoặc thông tin chưa được cập nhật kịp thời. Do đó, bạn nên yêu cầu người bán cung cấp bản photo và đề nghị Công chứng viên tại Văn phòng công chứng tra cứu lịch sử giao dịch trên hệ thống thông tin ngăn chặn.
Xác minh trực tiếp tại Ngân hàng
Đây là cách an toàn nhất. Hãy yêu cầu bên bán dẫn bạn đến trực tiếp chi nhánh ngân hàng đang thụ lý hồ sơ vay. Tại đây, nhân viên tín dụng sẽ xác nhận tài sản đó có đang được thế chấp hợp pháp hay không, dư nợ hiện tại là bao nhiêu và tình trạng thanh toán lãi vay của chủ sở hữu.
Kiểm tra Hợp đồng thế chấp
Trong Hợp đồng thế chấp giữa người bán và ngân hàng sẽ mô tả chi tiết tài sản. Bạn cần đối chiếu thông tin cá nhân của người sở hữu (CMND/CCCD, hộ khẩu, tình trạng hôn nhân) với thông tin trên hợp đồng để đảm bảo đúng chủ sở hữu đang thực hiện giao dịch.
2. Điều kiện để mua bán nhà đất đang thế chấp theo quy định pháp luật
Nhiều người lầm tưởng rằng tài sản đang thế chấp thì không được phép mua bán. Thực tế, pháp luật Việt Nam vẫn cho phép giao dịch này nhưng phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt.
Theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản được quy định như sau:
"4. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này hoặc được bên nhận thế chấp đồng ý."
Như vậy, để giao dịch mua bán diễn ra hợp pháp, bạn bắt buộc phải có văn bản đồng ý từ phía Ngân hàng (bên nhận thế chấp). Nếu không có sự đồng ý này, hợp đồng mua bán giữa bạn và người bán có thể bị tuyên vô hiệu.
3. Quy trình giao dịch "3 bên": Giải pháp an toàn tuyệt đối
Thay vì đưa tiền trực tiếp cho người bán để họ đi giải chấp (tiềm ẩn rủi ro người bán cầm tiền bỏ trốn hoặc dùng vào việc khác), quy trình giao dịch 3 bên (Người mua - Người bán - Ngân hàng) là lựa chọn tối ưu nhất trong năm 2021.
Bước 1: Ký thỏa thuận ba bên
Các bên lập văn bản thỏa thuận về việc người mua sẽ nộp tiền vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để thanh toán khoản nợ vay của người bán. Ngân hàng cam kết sau khi nhận đủ tiền nợ sẽ thực hiện thủ tục giải chấp và trả lại Sổ đỏ.
Bước 2: Nộp tiền và giải chấp
Người mua nộp tiền vào tài khoản. Ngân hàng thu nợ, xuất thông báo giải chấp và trả bản gốc Giấy chứng nhận. Sau đó, các bên thực hiện thủ tục xóa đăng ký biện pháp bảo đảm tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Nghị định 102/2017/NĐ-CP.
Bước 3: Ký hợp đồng mua bán công chứng
Ngay sau khi có thông báo xóa thế chấp, hai bên tiến hành ký Hợp đồng mua bán tại Văn phòng công chứng. Lúc này, tài sản đã "sạch" về mặt pháp lý, người mua có thể hoàn toàn yên tâm thực hiện các bước sang tên tiếp theo theo quy định của Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.
4. Những lưu ý "sống còn" để tránh bẫy lừa đảo
- Tuyệt đối không đặt cọc số tiền quá lớn: Chỉ nên đặt cọc một khoản nhỏ để giữ chỗ trước khi có sự xác nhận từ ngân hàng.
- Kiểm tra kỹ tình trạng ngăn chặn: Ngoài thế chấp ngân hàng, nhà đất có thể đang bị kê biên thi hành án hoặc tranh chấp thừa kế.
- Ưu tiên thanh toán qua ngân hàng: Mọi giao dịch tiền tệ nên được thực hiện qua hệ thống ngân hàng để có chứng từ pháp lý rõ ràng.
Việc mua nhà đang thế chấp không hề đáng sợ nếu bạn nắm vững quy trình và có sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý. Hy vọng những chia sẻ trên sẽ giúp bạn tự tin hơn trong các giao dịch bất động sản của mình.