Hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Tuy nhiên, để giao dịch này đảm bảo tính pháp lý và tránh các rủi ro tranh chấp, các bên cần nắm vững các quy định nghiêm ngặt của pháp luật đất đai hiện hành tại thời điểm năm 2021.
1. Điều kiện chung để được cho thuê lại quyền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền cho thuê lại khi hội đủ các điều kiện cơ bản sau đây:
- Có Giấy chứng nhận: Phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này).
- Đất không có tranh chấp: Mảnh đất phải đảm bảo sạch về mặt pháp lý, không nằm trong tình trạng tranh chấp giữa các bên.
- Không bị kê biên: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất: Đất phải còn thời hạn sử dụng theo quy định trên Giấy chứng nhận.
2. Phân biệt quyền cho thuê lại theo hình thức trả tiền thuê đất
Một điểm cực kỳ quan trọng mà người sử dụng đất cần lưu ý trong năm 2021 là quyền cho thuê lại phụ thuộc rất lớn vào hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước:
Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
Theo Điều 175 Luật Đất đai 2013, trường hợp này tổ chức kinh tế không có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất. Họ chỉ có quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê.
Đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
Ngược lại, theo Điều 174 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
"Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê."
3. Hình thức và hiệu lực của hợp đồng cho thuê lại đất
Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản. Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng này không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực mà thực hiện theo nhu cầu của các bên.
Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn pháp lý cao nhất, các chuyên gia vẫn khuyến nghị các bên nên thực hiện công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền.
4. Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê lại quyền sử dụng đất
Việc cho thuê lại đất phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Trình tự thực hiện theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.
- Hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã ký kết.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.
Bước 3: Tiếp nhận và giải quyết
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thì thực hiện các công việc:
- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu.
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Bước 4: Trả kết quả
Thời gian thực hiện thủ tục không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (theo quy định về cải cách thủ tục hành chính áp dụng trong năm 2021).
Trên đây là toàn bộ hướng dẫn chi tiết về việc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật năm 2021. Việc nắm rõ các quy định này không chỉ giúp các bên thực hiện giao dịch nhanh chóng mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp trước các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.