Việc góp vốn mua chung bất động sản là hình thức đầu tư phổ biến, giúp giảm bớt áp lực tài chính cho các cá nhân. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là khi nhiều người cùng đứng tên trên một mảnh đất, quyền lợi và nghĩa vụ sẽ được phân chia như thế nào? Đặc biệt, với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), các quy định về cấp Giấy chứng nhận cho nhóm người sử dụng đất đã có những thay đổi quan trọng mà người dân cần đặc biệt lưu ý.
1. Mua chung đất thì Sổ đỏ đứng tên ai?
Một trong những lo ngại lớn nhất của người mua chung đất là liệu tên mình có được xuất hiện trên Sổ đỏ hay không. Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai 2024, pháp luật bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên góp vốn một cách công bằng:
"Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người đó và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện."
Như vậy, về nguyên tắc, tất cả những người cùng góp tiền mua đất đều có quyền được ghi tên trên Sổ đỏ. Điều này đảm bảo tính minh bạch và ngăn chặn rủi ro một cá nhân tự ý thực hiện các giao dịch trái phép trên phần tài sản chung.
2. Ai sẽ là người giữ Sổ đỏ khi mua chung đất?
Trước đây, việc ai giữ sổ thường gây ra nhiều tranh cãi trong các nhóm đầu tư. Tuy nhiên, căn cứ khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, vấn đề này đã được giải quyết theo hai hướng:
- Trường hợp mặc định: Cơ quan nhà nước sẽ cấp cho mỗi người chung quyền sử dụng đất 01 bản chính Giấy chứng nhận. Mỗi người tự quản lý và giữ bản sổ của mình.
- Trường hợp thỏa thuận: Nếu các bên có văn bản thỏa thuận (phải được công chứng hoặc chứng thực), họ có thể yêu cầu cấp chung 01 Giấy chứng nhận duy nhất và giao cho một người đại diện giữ.
Việc mỗi người giữ một sổ giúp các bên chủ động hơn trong việc chứng minh quyền sở hữu, nhưng cũng cần lưu ý rằng khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, vẫn cần sự đồng thuận của tất cả các thành viên còn lại.
3. Cách ghi thông tin trên Sổ đỏ khi mua chung đất
Theo hướng dẫn tại Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, cách thể hiện thông tin trên mẫu sổ mới có những điểm khác biệt đáng chú ý:
Trường hợp không có người đại diện: Tại trang 1 của Giấy chứng nhận sẽ ghi thông tin của người được cấp sổ, kèm theo dòng chữ: “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất với người khác...” và liệt kê đầy đủ họ tên của những người còn lại.
Trường hợp có người đại diện: Ghi thông tin người đại diện và dòng chữ: “Là đại diện cho những người cùng sử dụng đất...”. Điểm mới của Luật Đất đai 2024 là việc tích hợp mã QR. Toàn bộ danh sách những người chung quyền sử dụng đất sẽ được lưu trữ và hiển thị đầy đủ khi quét mã QR này, giúp việc tra cứu thông tin trở nên nhanh chóng và chính xác hơn.
4. Mua chung đất có được phép tách thửa không?
Về bản chất, mua chung đất là hình thức sở hữu chung theo phần. Do đó, các bên hoàn toàn có quyền yêu cầu tách thửa để xác lập quyền sở hữu riêng biệt đối với phần diện tích tương ứng với số tiền đã góp.
Căn cứ Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận.
- Đất còn trong thời hạn sử dụng và không có tranh chấp, không bị kê biên.
- Diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách phải đảm bảo diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
5. Giải quyết thế nào khi muốn bán nhưng người mua chung không đồng ý?
Đây là tình huống trớ trêu thường gặp trong thực tế. Theo nguyên tắc dân sự, việc định đoạt tài sản chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã mở ra lối thoát tại điểm b khoản 2 Điều 27:
"b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định..."
Như vậy, nếu không đạt được thỏa thuận chung để bán toàn bộ mảnh đất, bạn có quyền xin tách thửa riêng cho phần diện tích của mình (nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu) để tự do chuyển nhượng mà không cần sự đồng ý của những người còn lại.
Tóm lại, việc mua chung đất theo quy định mới của Luật Đất đai 2024 đã trở nên an toàn và rõ ràng hơn rất nhiều nhờ cơ chế cấp sổ riêng cho từng người và ứng dụng công nghệ mã QR. Tuy nhiên, để tránh những rắc rối không đáng có, các bên nên lập văn bản thỏa thuận chi tiết về quyền và nghĩa vụ ngay từ thời điểm góp vốn.