Trong giao dịch dân sự tại Việt Nam, việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay hoặc hợp đồng có xác nhận của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, với sự thay đổi lớn của hệ thống pháp luật đất đai, đặc biệt là khi Luật Đất đai 2024 chuẩn bị có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, nhiều người dân đang lo lắng về số phận pháp lý của những mảnh đất này.
Giải thích thuật ngữ: "Mua bán đất" là cách gọi dân dã của người dân, về mặt pháp lý đây chính là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1. Hợp đồng do xã xác nhận có được cấp Sổ đỏ lần đầu không?
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ) lần đầu cho các trường hợp mua bán qua xã được chia thành các mốc thời gian cụ thể như sau:
Trường hợp chuyển nhượng trước ngày 15/10/1993
Theo quy định tại khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993, nếu được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng đất trước thời điểm này thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận và đặc biệt là không phải nộp tiền sử dụng đất.
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: ... g) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;"
Trường hợp chuyển nhượng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/8/2024
Đối với các giao dịch diễn ra trong giai đoạn này, hợp đồng có xác nhận của UBND xã không mặc nhiên được cấp Sổ đỏ ngay. Người dân cần phải đối chiếu với các điều kiện cụ thể về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương. Đây là giai đoạn chuyển tiếp quan trọng mà người dân cần lưu ý để hoàn thiện hồ sơ trước khi các quy định mới khắt khe hơn được áp dụng.
Trường hợp chuyển nhượng từ ngày 01/8/2024 trở đi
Kể từ ngày mai (01/8/2024), theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện tiên quyết để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất phải có Giấy chứng nhận (trừ một số trường hợp đặc biệt). Do đó, các hợp đồng mua bán đất sau thời điểm này nếu chỉ có xác nhận của xã mà không tuân thủ quy định về công chứng, chứng thực sẽ không có giá trị pháp lý để làm căn cứ cấp Sổ đỏ lần đầu.
2. Cơ chế đặc biệt để sang tên Sổ đỏ cho hợp đồng cũ
Một tin vui cho người dân là Nghị định 101/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/8/2024) đã mở ra cơ chế giải quyết cho các trường hợp mua bán bằng giấy tay hoặc qua xã trước đây nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên.
Căn cứ Điều 42 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/8/2024 mà chỉ có Sổ đỏ của bên bán hoặc chỉ có hợp đồng giấy tay thì thực hiện như sau:
Tình huống 1: Có hợp đồng nhưng bên bán không giao Sổ đỏ
Người mua cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 11/ĐK).
- Hợp đồng, văn bản chuyển nhượng đã ký kết.
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo cho bên bán và niêm yết công khai tại UBND xã trong 30 ngày. Nếu không có tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ hủy Sổ đỏ cũ và cấp Sổ đỏ mới cho người mua.
Tình huống 2: Có Sổ đỏ gốc nhưng không lập hợp đồng công chứng
Trường hợp này thường gặp khi các bên chỉ viết giấy tay và giao Sổ đỏ cho nhau. Hồ sơ yêu cầu:
- Đơn đăng ký biến động.
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
- Giấy tờ mua bán có đủ chữ ký của các bên.
3. Lời khuyên pháp lý trong thời điểm giao thoa
Hôm nay là ngày 31/07/2024, ngày cuối cùng trước khi Luật Đất đai mới chính thức vận hành. Đối với những ai đang giữ hợp đồng mua bán đất qua xã, cần khẩn trương kiểm tra lại tính pháp lý của hồ sơ. Nếu giao dịch thực hiện từ ngày 01/8/2024, bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 để đảm bảo quyền lợi tối ưu.
Việc nắm vững các mốc thời gian và quy định chuyển tiếp sẽ giúp người dân tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có, bảo vệ tài sản lớn nhất của gia đình mình.