Trong quá trình giao dịch bất động sản hoặc kiểm tra pháp lý nhà đất, không ít chủ sở hữu ngỡ ngàng khi phát hiện trang sơ đồ trong Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) hoàn toàn trống trơn các thông số về chiều dài các cạnh. Điều này không chỉ gây khó khăn khi xác định ranh giới thực địa mà còn tiềm ẩn những rủi ro tranh chấp pháp lý phức tạp. Đặc biệt, kể từ khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, các quy định về hồ sơ địa chính đã có những thay đổi quan trọng mà người dân cần lưu ý.
1. Quy định mới về việc thể hiện kích thước thửa đất trên Sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, sơ đồ thửa đất là một thành phần bắt buộc phải thể hiện rõ ràng các thông tin kỹ thuật. Cụ thể, cơ quan chức năng phải ghi nhận:
- Hình thể thửa đất, số hiệu thửa hoặc tên công trình giáp ranh.
- Chiều dài các cạnh thửa (tính theo đơn vị mét, làm tròn đến 02 chữ số thập phân).
- Chỉ giới, mốc giới quy hoạch sử dụng đất, hành lang bảo vệ an toàn công trình.
Việc ghi nhận chi tiết kích thước không chỉ giúp minh bạch hóa tài sản mà còn là căn cứ pháp lý tối thượng để giải quyết các tranh chấp về lấn chiếm đất đai sau này. Tuy nhiên, thực tế vẫn tồn tại rất nhiều cuốn Sổ đỏ "thiếu khuyết" thông tin này.
2. Giải mã 4 lý do khiến Sổ đỏ không ghi kích thước thửa đất
Dưới góc độ pháp lý và thực tiễn quản lý đất đai, có 4 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này:
2.1. Do bối cảnh lịch sử và quy định cũ (Trước năm 2004)
Đây là nguyên nhân phổ biến nhất đối với các loại Giấy chứng nhận mẫu cũ (thường là sổ trắng hoặc sổ đỏ cấp theo Nghị định 60-CP). Trước ngày 01/12/2004, các văn bản pháp luật chưa có quy định bắt buộc phải thể hiện chi tiết chiều dài các cạnh trên sơ đồ. Do đó, các cơ quan cấp sổ thời kỳ này thường chỉ vẽ hình thể đại diện mà không đi sâu vào thông số kỹ thuật chi tiết.
2.2. Thiếu hụt dữ liệu trên bản đồ địa chính
Trong giai đoạn từ năm 2006 đến 2009, theo quy định tại Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT, nếu bản đồ địa chính được sử dụng để cấp sổ không có đủ thông tin về kích thước thì trên sơ đồ Sổ đỏ cũng chỉ thể hiện những gì có trên bản đồ đó. Điều này dẫn đến việc nhiều thửa đất dù đã được cấp sổ nhưng thông số cạnh vẫn là một dấu hỏi lớn.
2.3. Sai sót trong quá trình tác nghiệp hành chính
Không loại trừ khả năng do sơ suất của cán bộ địa chính hoặc Văn phòng đăng ký đất đai trong quá trình trích lục, vẽ sơ đồ. Những sai sót mang tính kỹ thuật này hoàn toàn có thể xảy ra, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển đổi từ hồ sơ giấy sang hồ sơ số hóa.
2.4. Các trường hợp ngoại lệ không phải vẽ sơ đồ
Theo điểm b khoản 1 Điều 39 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, có một số trường hợp đặc thù không thể hiện sơ đồ thửa đất (và đương nhiên không có kích thước) như: Đất nông nghiệp cấp chung cho nhiều thửa, đất dự án bất động sản toàn bộ diện tích, hoặc các đối tượng địa lý hình tuyến.
3. Rủi ro khi Sổ đỏ thiếu kích thước và cách xử lý
Việc thiếu kích thước cạnh thửa đất có thể dẫn đến những hệ lụy như: Khó khăn khi xin giấy phép xây dựng, bị ép giá khi chuyển nhượng, hoặc dễ bị hàng xóm lấn chiếm ranh giới. Để bảo vệ quyền lợi, người dân nên thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để bổ sung thông tin.
Quy trình thực hiện theo Luật Đất đai 2024:
- Bước 1: Thuê đơn vị đo đạc có chức năng để lập bản trích đo địa chính thửa đất hiện trạng.
- Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Hồ sơ gồm: Đơn đăng ký biến động, Sổ đỏ bản gốc và bản trích đo mới.
- Bước 3: Cơ quan chức năng kiểm tra, xác nhận và cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai, sau đó cấp đổi Sổ đỏ mới hoặc xác nhận bổ sung vào trang bổ sung của Sổ đỏ cũ.
Việc chủ động cập nhật kích thước thửa đất không chỉ giúp gia tăng giá trị bất động sản mà còn là cách tốt nhất để "an cư lạc nghiệp", tránh những tranh chấp không đáng có trong tương lai.