Trong bối cảnh quản lý trật tự xây dựng ngày càng siết chặt, việc xây dựng nhà ở không phép hoặc sai phép thường dẫn đến những hậu quả pháp lý nặng nề, đặc biệt là nguy cơ bị cưỡng chế phá dỡ. Tuy nhiên, theo quy định mới nhất tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 28/01/2022), chủ đầu tư vẫn có cơ hội để "hợp thức hóa" công trình vi phạm nếu đáp ứng đủ các điều kiện nhất định.
"Hợp thức hóa" nhà ở xây dựng trái phép được hiểu thế nào?
Thực chất, pháp luật không dùng thuật ngữ "hợp thức hóa". Đây là cách gọi phổ biến để chỉ thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc cấp giấy phép xây dựng điều chỉnh đối với công trình đã được xây dựng nhưng vi phạm về trật tự xây dựng. Việc này giúp chủ nhà tránh được biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phá dỡ toàn bộ công trình.
4 trường hợp được phép làm thủ tục hợp thức hóa theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP
Căn cứ theo quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các hành vi vi phạm quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều 16 thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp phép mà đang thi công thì được phép làm thủ tục, bao gồm:
- Xây dựng sai nội dung giấy phép sửa chữa, cải tạo: Áp dụng cho các trường hợp di dời công trình hoặc giấy phép xây dựng có thời hạn.
- Xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng mới: Chủ đầu tư thi công không đúng với bản vẽ thiết kế đã được cấp phép.
- Xây dựng không có giấy phép xây dựng: Đối với các công trình theo quy định bắt buộc phải có giấy phép nhưng chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục xin cấp.
- Xây dựng sai thiết kế được thẩm định: Áp dụng cho trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng nhưng phải có thiết kế được cơ quan chuyên môn thẩm định.
Điều kiện và thời hạn "vàng" để nộp hồ sơ
Để được hợp thức hóa, công trình vi phạm phải đang trong quá trình thi công và đáp ứng các quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Quan trọng nhất là chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt về thời gian quy định tại khoản 1 Điều 81:
"Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải hoàn thành hồ sơ đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh..."
Quy trình thực hiện hợp thức hóa công trình vi phạm
Theo quy định tại Điều 81, quy trình bao gồm các bước cơ bản sau:
- Lập biên bản và dừng thi công: Cơ quan chức năng lập biên bản vi phạm và yêu cầu dừng mọi hoạt động xây dựng.
- Nộp phạt vi phạm hành chính: Chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quyết định xử phạt.
- Nộp hồ sơ xin cấp/điều chỉnh giấy phép: Trong thời hạn 30 ngày (đối với nhà ở riêng lẻ), chủ đầu tư nộp hồ sơ kèm theo chứng từ đã nộp phạt.
- Kiểm tra hiện trạng: Sau khi có giấy phép, cơ quan chức năng sẽ kiểm tra xem hiện trạng công trình có phù hợp với giấy phép mới cấp hay không.
- Tiếp tục thi công hoặc phá dỡ: Nếu phù hợp, chủ đầu tư được tiếp tục thi công. Nếu không phù hợp, phần công trình sai lệch vẫn buộc phải phá dỡ.
Hậu quả nếu quá thời hạn quy định
Nếu hết thời hạn (30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ) mà chủ đầu tư không xuất trình được giấy phép xây dựng hoặc giấy phép điều chỉnh, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra thông báo yêu cầu tự phá dỡ. Trong vòng 15 ngày kể từ khi nhận thông báo, nếu không tự thực hiện, công trình sẽ bị cưỡng chế phá dỡ theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.
Việc nắm rõ các quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP là vô cùng quan trọng để bảo vệ quyền lợi và tài sản của chính mình trong quá trình xây dựng nhà ở.