Khi các dự án bất động sản hay khu công nghiệp mọc lên, câu hỏi khiến nhiều người dân trăn trở nhất chính là: "Doanh nghiệp có quyền thu hồi đất của mình không?". Hiểu rõ ranh giới giữa việc Nhà nước thu hồi đất và doanh nghiệp tự thỏa thuận sẽ giúp người dân bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình theo quy định mới nhất tại Luật Đất đai 2024.
Doanh nghiệp có thẩm quyền thu hồi đất không?
Câu trả lời ngắn gọn và đanh thép nhất là: KHÔNG. Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, doanh nghiệp không phải là chủ thể có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất. Việc "gom đất" để thực hiện dự án của doanh nghiệp phải dựa trên tinh thần tự nguyện và thỏa thuận dân sự.
Căn cứ theo Điều 127 Luật Đất đai 2024, doanh nghiệp chỉ có thể nhận quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận với người dân trong các trường hợp cụ thể:
- Thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng không thuộc diện Nhà nước thu hồi đất.
- Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (chỉ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở).
- Các dự án không sử dụng vốn ngân sách mà nhà đầu tư chủ động lựa chọn phương án thỏa thuận thay vì đề xuất Nhà nước thu hồi.
"Việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải bảo đảm nguyên tắc tự nguyện, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt."
Ai mới thực sự có quyền thu hồi đất?
Quyền lực thu hồi đất chỉ tập trung vào cơ quan quản lý Nhà nước. Điều 83 Luật Đất đai 2024 quy định rõ hai cơ quan có thẩm quyền này là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh và UBND cấp huyện.
Thẩm quyền của UBND cấp tỉnh
UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với các tổ chức, cơ sở tôn giáo, người gốc Việt định cư ở nước ngoài hoặc tổ chức nước ngoài trong các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, chấm dứt sử dụng đất hoặc tự nguyện trả lại đất.
Thẩm quyền của UBND cấp huyện
UBND cấp huyện có vai trò gần gũi với người dân hơn, chịu trách nhiệm thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (không phân biệt đối tượng sử dụng). Ngoài ra, cơ quan này cũng xử lý việc thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật hoặc có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Doanh nghiệp "mua đứt bán đoạn" hay thuê đất làm dự án?
Để có quỹ đất sạch, doanh nghiệp thường thực hiện theo cơ chế "tự thỏa thuận". Điều này có nghĩa là doanh nghiệp phải ngồi lại với người dân để thương thảo về giá chuyển nhượng hoặc giá thuê đất. Quy trình này được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Theo Điều 59 và Điều 62 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, có một số lưu ý quan trọng:
- Đăng ký biến động: Sau khi thỏa thuận thành công, nhà đầu tư phải thực hiện thủ tục đăng ký đất đai hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
- Xử lý đất công xen kẹt: Nếu trong khu vực dự án có diện tích đất do Nhà nước quản lý mà không thể tách thành dự án độc lập, Nhà nước sẽ thu hồi để giao hoặc cho doanh nghiệp thuê mà không qua đấu giá.
- Trường hợp đặc biệt: Nếu người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng (ví dụ đất thuê trả tiền hàng năm), Nhà nước sẽ thu hồi để giao lại cho doanh nghiệp.
Lời khuyên pháp lý cho người dân
Khi có doanh nghiệp đến đặt vấn đề "gom đất", người dân cần bình tĩnh kiểm tra xem dự án đó thuộc diện Nhà nước thu hồi hay doanh nghiệp tự thỏa thuận. Nếu là tự thỏa thuận, bạn hoàn toàn có quyền đưa ra mức giá phù hợp với giá trị thị trường. Doanh nghiệp không được phép dùng các biện pháp cưỡng chế hay bắt ép người dân phải rời đi nếu chưa đạt được sự đồng thuận về lợi ích.
Việc nắm vững các quy định tại Luật Đất đai 2024 chính là "lá chắn" vững chắc nhất để bảo vệ tài sản và quyền lợi hợp pháp của mỗi gia đình trước làn sóng đầu tư dự án hiện nay.