Giao dịch mua bán nhà đất, đặc biệt là căn hộ chung cư, luôn tiềm ẩn những rủi ro pháp lý khó lường. Một trong những bước đầu tiên và quan trọng nhất chính là việc đặt cọc. Tuy nhiên, không ít người đã phải ngậm ngùi "mất trắng" số tiền tỷ chỉ vì chủ quan trong khâu làm thủ tục. Vậy làm thế nào để việc đặt cọc trở nên an toàn tuyệt đối? Hãy cùng giải mã chi tiết quy trình công chứng và những lưu ý "vàng" ngay sau đây.
Công chứng đặt cọc mua chung cư: Không bắt buộc nhưng là "lá chắn" thép?
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đáng chú ý, pháp luật hiện hành không bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua chung cư phải được công chứng. Tuy nhiên, các chuyên gia pháp lý luôn khuyến cáo người mua nên thực hiện bước này để tạo lập một chứng cứ vững chắc, ngăn chặn tình trạng "bẻ cọc" hoặc lừa đảo bán một căn hộ cho nhiều người.
Để đảm bảo tính pháp lý cao nhất, các bên nên thực hiện thủ tục tại các tổ chức hành nghề công chứng theo quy định của Luật Công chứng 2014.
Hồ sơ cần chuẩn bị để công chứng "chuẩn chỉnh"
Căn cứ Điều 40 Luật Công chứng 2014, khi yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc, các bên cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Phiếu yêu cầu công chứng: Theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng.
- Dự thảo hợp đồng đặt cọc: Các bên có thể tự soạn thảo hoặc nhờ công chứng viên hỗ trợ.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc biên bản bàn giao căn hộ (đối với chung cư chưa có sổ).
- Giấy tờ tùy thân: CCCD/Hộ chiếu còn hạn, giấy xác nhận cư trú và giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân).
Sau khi kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ, công chứng viên sẽ đối chiếu với bản chính và thực hiện việc ký tên, đóng dấu vào hợp đồng.
Nơi thực hiện, thời gian và chi phí
Về địa điểm, theo Điều 42 Luật Công chứng 2014, các bên phải thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có căn hộ chung cư đó.
Thời gian giải quyết thường dao động từ 02 đến 10 ngày làm việc tùy vào độ phức tạp của hồ sơ, căn cứ theo Điều 43 Luật Công chứng 2014.
Về mức phí, người yêu cầu công chứng phải nộp phí dựa trên giá trị của hợp đồng đặt cọc. Mức thu này được quy định chi tiết tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Đặt cọc bằng vi bằng: Có thực sự an toàn như lời đồn?
Hiện nay, nhiều người lựa chọn hình thức lập vi bằng thay vì công chứng vì thủ tục nhanh gọn. Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi có thật theo quy định tại Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
Ưu điểm: Thủ tục đơn giản, không yêu cầu khắt khe về giấy tờ pháp lý của căn hộ tại thời điểm đặt cọc. Đây là nguồn chứng cứ quan trọng để Tòa án xem xét khi có tranh chấp xảy ra.
Nhược điểm: Đây là điểm mấu chốt mà người mua cần lưu ý: Vi bằng không thay thế được hợp đồng công chứng. Nó chỉ ghi nhận việc giao nhận tiền hoặc sự hiện diện của các bên, chứ không chứng nhận tính hợp pháp của nội dung giao dịch mua bán nhà đất.
"Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật."
Do đó, nếu căn hộ chung cư đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý, việc lựa chọn công chứng hợp đồng đặt cọc vẫn là phương án tối ưu và an toàn nhất cho túi tiền của bạn.
Tóm lại, dù chọn hình thức nào, người mua cũng cần kiểm tra kỹ thông tin chủ đầu tư, tình trạng pháp lý của dự án và các điều khoản về phạt cọc để tránh những rắc rối không đáng có về sau.