Trong các giao dịch bất động sản tại Việt Nam, thuật ngữ "mua bán đất hai giá" không còn quá xa lạ. Đây được xem là một "luật ngầm" mà nhiều bên mua và bên bán tự thỏa thuận với nhau nhằm giảm bớt gánh nặng thuế phí. Tuy nhiên, đằng sau lợi ích trước mắt là những hố đen pháp lý có thể khiến người trong cuộc trắng tay hoặc thậm chí vướng vào vòng lao lý.
Mua bán đất "hai giá" là gì?
Hiểu một cách đơn giản, mua bán đất hai giá là việc các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại lập đồng thời hai loại hợp đồng với mức giá khác nhau:
- Hợp đồng thực tế: Ghi đúng số tiền mà bên mua trả cho bên bán. Hợp đồng này thường chỉ viết tay hoặc không qua công chứng để làm bằng chứng riêng giữa hai bên.
- Hợp đồng công chứng: Ghi mức giá thấp hơn rất nhiều (thường sát với bảng giá đất của Nhà nước) để làm thủ tục sang tên và kê khai thuế.
Mục đích duy nhất của hành vi này là trốn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Đất đai 2024, các giao dịch phải đảm bảo tính trung thực và minh bạch về giá trị.
Rủi ro 1: Bị xử phạt vi phạm hành chính nặng nề
Hành vi kê khai giá thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp được coi là hành vi trốn thuế. Theo quy định tại Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP, mức phạt đối với hành vi trốn thuế rất nghiêm khắc:
Phạt tiền từ 1 đến 3 lần số tiền thuế trốn đối với hành vi không khai, khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, miễn, giảm.
Ngoài việc bị phạt tiền, người vi phạm còn buộc phải nộp đủ số tiền thuế trốn và tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước. Trong bối cảnh cơ quan thuế đang siết chặt quản lý giá chuyển nhượng bất động sản, việc bị phát hiện là điều khó tránh khỏi.
Rủi ro 2: Tranh chấp và nguy cơ "mất trắng" tiền chênh lệch
Đây là rủi ro thực tế nhất mà bên bán thường gặp phải. Khi có tranh chấp xảy ra, pháp luật thường chỉ công nhận hợp đồng có công chứng, chứng thực. Nếu bên mua chưa thanh toán hết số tiền thực tế nhưng đã hoàn tất thủ tục sang tên dựa trên hợp đồng giá thấp, bên bán sẽ rất khó đòi lại số tiền chênh lệch vì không có căn cứ pháp lý vững chắc.
Ngược lại, đối với bên mua, nếu hợp đồng bị tòa án tuyên vô hiệu do giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, hậu quả sẽ rất thảm khốc. Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Lúc này, bên mua có thể chỉ nhận lại được số tiền ghi trên hợp đồng công chứng, còn số tiền thực tế đã trả thêm (thường là rất lớn) sẽ cực kỳ khó thu hồi nếu bên bán phủ nhận.
Rủi ro 3: Đối mặt với án tù vì tội trốn thuế
Nếu số tiền trốn thuế lớn, hành vi mua bán đất hai giá sẽ không còn dừng lại ở xử phạt hành chính mà chuyển sang truy cứu trách nhiệm hình sự. Căn cứ Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017), tội trốn thuế có khung hình phạt như sau:
- Trốn thuế từ 100 triệu đến dưới 300 triệu đồng: Phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
- Trốn thuế từ 300 triệu đến dưới 1 tỷ đồng: Phạt tiền từ 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 - 03 năm.
- Trốn thuế từ 1 tỷ đồng trở lên: Phạt tiền từ 1,5 tỷ đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 - 07 năm.
Việc tiết kiệm vài chục triệu tiền thuế nhưng phải đối mặt với bản án hình sự và lý lịch tư pháp không sạch sẽ là một cái giá quá đắt mà không ai muốn trả.
Lời khuyên từ chuyên gia
Để đảm bảo an toàn tuyệt đối trong giao dịch bất động sản, người dân nên thực hiện đúng quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024 bằng cách kê khai đúng giá trị thực tế. Việc minh bạch tài chính không chỉ giúp bảo vệ quyền sở hữu mà còn tránh được những rắc rối pháp lý kéo dài, đảm bảo sự an tâm cho cả bên mua và bên bán.