Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, việc sở hữu một căn hộ chung cư là mơ ước của nhiều người. Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ thời gian hoặc điều kiện địa lý để trực tiếp thực hiện hàng loạt các thủ tục hành chính phức tạp. Câu hỏi đặt ra là: Liệu chúng ta có thể "nhờ" người khác thay mặt mình ký kết các giấy tờ quan trọng này?
Quy trình mua bán chung cư "chuẩn" pháp lý bạn cần biết
Trước khi tìm hiểu về việc ủy quyền, người mua cần nắm rõ các bước cơ bản trong một giao dịch mua bán chung cư thông thường. Đầu tiên là giai đoạn thỏa thuận ban đầu về giá cả và thời hạn bàn giao. Sau đó, để đảm bảo lòng tin, các bên thường tiến hành đặt cọc.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Mặc dù pháp luật không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc, nhưng để tránh rủi ro "tiền mất tật mang", các chuyên gia pháp lý luôn khuyến nghị người dân nên thực hiện thủ tục này tại văn phòng công chứng.
Bước quan trọng nhất chính là ký hợp đồng mua bán chính thức. Căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt như mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc nhà ở xã hội.
Thực hư việc ủy quyền làm thủ tục mua bán chung cư
Hãy tưởng tượng tình huống của anh Nam – một người Việt đang sinh sống tại Nhật Bản nhưng muốn mua một căn hộ tại Hà Nội để đầu tư. Anh hoàn toàn có thể thực hiện giao dịch thông qua một người đại diện. Bộ luật Dân sự 2015 cho phép cá nhân xác lập, thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện theo ủy quyền.
Cụ thể, tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa:
"Hợp đồng uỷ quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định."
Như vậy, anh Nam có thể lập hợp đồng ủy quyền cho người thân tại cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài. Sau đó, người được ủy quyền có thể nhân danh anh Nam để thực hiện các công việc như: ký hợp đồng đặt cọc, ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, kê khai thuế và nộp hồ sơ sang tên sổ hồng.
Những lưu ý về thuế và lệ phí khi sang tên
Khi thực hiện thủ tục sang tên, các bên cần lưu ý nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP và Thông tư 92/2015/TT-BTC, thông thường bên mua sẽ nộp lệ phí trước bạ (0,5%) và bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân (2%). Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận ai là người trực tiếp đi nộp và chịu chi phí này.
Lời khuyên từ chuyên gia
Việc ủy quyền mang lại sự tiện lợi tối đa nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu lòng tin đặt sai chỗ. Người ủy quyền nên quy định rõ phạm vi ủy quyền (chỉ được ký giấy tờ hay được quyền nhận tiền, bàn giao nhà...) và thời hạn ủy quyền trong hợp đồng. Đồng thời, hãy luôn yêu cầu người được ủy quyền báo cáo tiến độ thường xuyên để đảm bảo quyền lợi sát sườn của mình.