Việc xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai luôn là vấn đề được người dân và doanh nghiệp quan tâm hàng đầu. Với sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024/NĐ-CP, cách tính tiền thuê đất đã có những thay đổi quan trọng, hướng tới sự minh bạch và sát với giá thị trường.
Chuyên gia tư vấn về các quy định mới trong tính tiền thuê đất (ảnh minh họa)
1. Tiền thuê đất trả hàng năm: Linh hoạt nhưng cần lưu ý biến động
Hình thức thuê đất trả tiền hàng năm thường được các doanh nghiệp lựa chọn để giảm áp lực tài chính ban đầu. Tuy nhiên, đơn giá thuê đất không cố định mà sẽ được điều chỉnh theo chu kỳ.
Công thức xác định đơn giá
Theo Điều 26 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đối với trường hợp không thông qua đấu giá, đơn giá được tính như sau:
Đơn giá thuê đất hằng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất x Giá đất tính tiền thuê đất.
Trong đó, tỷ lệ phần trăm (%) do UBND cấp tỉnh quy định, dao động từ 0,25% đến 3%. Giá đất để tính tiền thuê chính là giá trong Bảng giá đất hiện hành theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất
Nếu bạn trúng đấu giá, đơn giá thuê đất chính là đơn giá trúng đấu giá của năm đầu tiên. Đơn giá này sẽ được ổn định trong 10 năm, sau đó mới thực hiện điều chỉnh theo quy định của Chính phủ.
2. Thuê đất trả tiền một lần: "Chốt" chi phí, an tâm đầu tư
Với hình thức này, người sử dụng đất nộp toàn bộ tiền thuê cho cả thời hạn thuê (thường là 50 năm hoặc 70 năm). Ưu điểm lớn nhất là giúp chủ đầu tư cố định chi phí đầu vào, tránh rủi ro khi giá đất tăng cao trong tương lai.
Công thức tính đơn giá thuê đất trả tiền một lần được xác định bằng Giá đất theo mục đích sử dụng x Thời gian thuê. Đối với hộ gia đình, cá nhân, giá đất này được lấy từ Bảng giá đất. Đối với các dự án lớn quy định tại Điều 160 Luật Đất đai 2024, đơn giá sẽ là giá đất cụ thể được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Cách tính tiền thuê đối với công trình ngầm và mặt nước
Đây là những quy định đặc thù nhằm khuyến khích khai thác không gian ngầm và tài nguyên nước hiệu quả.
Thi công công trình ngầm tại các đô thị lớn (ảnh minh họa)
- Công trình ngầm: Theo Điều 27 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đơn giá thuê đất xây dựng công trình ngầm (không phải phần ngầm của công trình trên mặt đất) được tính không quá 30% đơn giá thuê đất trên bề mặt có cùng mục đích sử dụng.
- Đất có mặt nước: Theo Điều 28 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, phần diện tích có mặt nước có đơn giá không thấp hơn 20% đơn giá thuê đất của loại đất liền kề có cùng mục đích sử dụng.
Lời khuyên từ chuyên gia pháp lý
Việc lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay một lần phụ thuộc rất lớn vào năng lực tài chính và chiến lược kinh doanh của mỗi đơn vị. Nếu doanh nghiệp có nguồn vốn dồi dào và dự báo giá đất khu vực sẽ tăng mạnh, việc trả tiền một lần là phương án tối ưu. Ngược lại, trả tiền hàng năm sẽ giúp tối ưu hóa dòng tiền trong giai đoạn đầu triển khai dự án.
Người sử dụng đất cần nghiên cứu kỹ quyết định cho thuê đất và hợp đồng thuê đất để nắm rõ đơn giá, phương thức tính toán và các ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất nếu có. Mọi vướng mắc về nghĩa vụ tài chính đất đai nên được tham vấn bởi các chuyên gia hoặc cơ quan thuế địa phương để đảm bảo quyền lợi hợp pháp.