Tại nhiều đô thị lớn, không khó để bắt gặp những khu "đất vàng" bị quây tôn, bên trong là những khối bê tông xám xịt, hoen gỉ theo thời gian. Người dân không khỏi thắc mắc: Tại sao những dự án bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên nghiêm trọng như vậy lại không bị Nhà nước thu hồi ngay lập tức? Câu trả lời nằm ở những quy định chặt chẽ về điều kiện thu hồi và các trường hợp được phép gia hạn theo pháp luật hiện hành.
Những "lá chắn" pháp lý bảo vệ dự án chậm tiến độ
Theo quy định tại khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai 2024, việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai không được thực hiện một cách tùy tiện mà phải dựa trên các mốc thời gian cụ thể. Tuy nhiên, thực tế có hai nguyên nhân chính khiến đất dự án dù bỏ hoang vẫn chưa thể thu hồi.
1. Dự án thuộc trường hợp bất khả kháng hoặc đang trong thời gian gia hạn
Pháp luật Việt Nam luôn có những quy định mang tính nhân văn và khách quan đối với các chủ đầu tư gặp khó khăn ngoài ý muốn. Điều 31 Nghị định 102/2024/NĐ-CP đã liệt kê chi tiết các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử dụng đất, bao gồm:
- Thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh; - Chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh; - Các trở ngại khách quan do quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà không do lỗi của người sử dụng đất.
Khi rơi vào các trường hợp này, thời gian xảy ra sự kiện bất khả kháng sẽ không được tính vào thời hạn chậm tiến độ. Đây chính là lý do khiến nhiều dự án dù "đứng bánh" nhiều năm nhưng vẫn có căn cứ pháp lý để tồn tại.
2. Sự lúng túng và thiếu quyết liệt trong thực thi tại địa phương
Dù Luật Đất đai 2024 đã quy định rất rõ về thời hạn gia hạn tối đa là 24 tháng, nhưng trên thực tế, việc xác định thời điểm bắt đầu tính chậm tiến độ thường gặp nhiều tranh chấp. Một số địa phương chưa thực hiện đúng quy trình kiểm tra, thanh tra để ban hành quyết định thu hồi, dẫn đến tình trạng dự án bỏ hoang hàng thập kỷ vẫn "bình chân như vại".
Thời hạn "tử thần" cho các dự án bỏ hoang
Để tránh lãng phí nguồn lực quốc gia, Điều 5 Luật Đất đai 2024 nhấn mạnh nguyên tắc đất phải được sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Cụ thể, đất dự án sẽ bị thu hồi nếu:
- Không được đưa vào sử dụng trong vòng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa.
- Tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Chủ đầu tư có quyền đề nghị gia hạn thêm 24 tháng nhưng phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tương ứng với thời gian gia hạn. Nếu hết thời gian này mà dự án vẫn chưa hoàn thành, Nhà nước sẽ thu hồi đất mà không bồi thường về đất cũng như tài sản gắn liền với đất.
Cách tính thời gian gia hạn theo quy định mới nhất
Theo hướng dẫn tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP, thời điểm tính gia hạn được xác định như sau:
- Đối với dự án không sử dụng đất 12 tháng: Gia hạn tính từ tháng thứ 13 kể từ khi bàn giao đất.
- Đối với dự án chậm tiến độ 24 tháng: Gia hạn tính từ tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng.
- Trường hợp chỉ phát hiện vi phạm qua thanh tra: Thời điểm gia hạn tính từ ngày có quyết định gia hạn của cơ quan có thẩm quyền.
Việc siết chặt các quy định về thu hồi đất trong Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng sẽ là "liều thuốc đặc trị" cho tình trạng dự án treo, trả lại nguồn lực đất đai cho những nhà đầu tư có năng lực thực sự.