Trong giao dịch bất động sản và quản lý đất đai, các ký hiệu như ONT hay ODT thường xuyên xuất hiện trên sổ đỏ và bản đồ địa chính. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ đất ONT là gì và nó có những đặc điểm pháp lý khác biệt như thế nào so với đất ở đô thị. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cái nhìn toàn diện và cập nhật nhất theo quy định của Luật Đất đai 2024.
Đất ONT là gì? Nhận diện loại hình đất ở nông thôn
Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất đai tại Việt Nam được phân chia thành 03 nhóm chính: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. Trong đó, đất ở (hay còn gọi là đất thổ cư) thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở tại nông thôn (ký hiệu là ONT) và đất ở tại đô thị (ký hiệu là ODT).
Theo hướng dẫn tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, ONT là ký hiệu mã loại đất trên bản đồ địa chính để chỉ đất ở tại khu vực nông thôn. Cụ thể, khoản 1 Điều 195 Luật Đất đai 2024 định nghĩa:
"Đất ở tại nông thôn là đất để làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực nông thôn."
Loại đất này phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Sự khác biệt cốt lõi giữa đất ONT và đất ODT
Mặc dù cùng mục đích để ở, nhưng đất ONT và ODT có những ranh giới pháp lý và thực tiễn khác nhau mà người sử dụng đất cần lưu ý:
- Vị trí địa lý: Đất ONT nằm tại các khu vực xã, không thuộc nội thành, ngoại thành thành phố hay nội thị, ngoại thị của thị trấn. Ngược lại, đất ODT nằm trong phạm vi địa giới hành chính phường, thị trấn.
- Cơ quan quản lý: Đất ONT thường do UBND xã quản lý trực tiếp về quy hoạch và trật tự xây dựng, trong khi đất ODT chịu sự quản lý chặt chẽ hơn từ UBND quận/huyện/thành phố và các sở ngành liên quan.
- Quy hoạch xây dựng: Việc xây dựng nhà ở trên đất ONT thường linh hoạt hơn, dựa trên quy hoạch điểm dân cư nông thôn. Đối với đất ODT, việc xây dựng phải tuân thủ nghiêm ngặt quy hoạch đô thị, mật độ xây dựng và kiến trúc cảnh quan.
Thời hạn sử dụng và hạn mức giao đất ONT bạn cần biết
Một trong những ưu điểm lớn nhất của đất ONT chính là thời hạn sử dụng. Thông thường, đất ở được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân là loại đất sử dụng ổn định lâu dài.
Về hạn mức giao đất, đây là diện tích tối đa mà cá nhân được phép sở hữu thông qua việc Nhà nước giao đất. Hạn mức này không cố định trên toàn quốc mà do UBND cấp tỉnh quy định, căn cứ vào:
- Quỹ đất thực tế của địa phương.
- Quy hoạch phát triển nông thôn.
- Tập quán sinh hoạt và điều kiện sản xuất đặc thù của từng vùng miền.
Hướng dẫn cách tính thuế sử dụng đất ONT mới nhất
Chủ sở hữu đất ONT có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm. Theo quy định tại Thông tư 153/2011/TT-BTC, công thức tính thuế được xác định như sau:
Số thuế phải nộp = Diện tích đất tính thuế x Giá của 1m2 đất x Thuế suất
Trong đó:
- Diện tích đất tính thuế: Là diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Giá 1m2 đất: Được xác định theo Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và ổn định trong chu kỳ 05 năm.
- Thuế suất: Áp dụng biểu thuế lũy tiến (0,03% cho diện tích trong hạn mức; 0,07% cho diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức; và 0,15% cho diện tích vượt trên 3 lần hạn mức).
Việc nắm vững các quy định về đất ONT không chỉ giúp bạn bảo vệ quyền lợi hợp pháp mà còn tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có trong quá trình mua bán, chuyển nhượng hoặc xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn.