Trong thực tế sản xuất nông nghiệp, không ít hộ gia đình, cá nhân đang sở hữu những thửa đất có thời hạn sử dụng ghi trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) đã hoặc sắp hết hạn. Câu hỏi đặt ra là: Liệu tài sản này còn giá trị giao dịch hay không? Người dân cần phải làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trước những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024?
Thời hạn sử dụng đất nông nghiệp theo quy định mới nhất
Theo quy định tại Điều 172 Luật Đất đai 2024, đất nông nghiệp là loại đất sử dụng có thời hạn. Đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, thời hạn này thường là 50 năm. Đối với trường hợp thuê đất, thời hạn sẽ được xác định theo hợp đồng nhưng không quá 50 năm.
Một điểm đáng lưu ý là khi nhận chuyển quyền sử dụng đất, thời gian sử dụng còn lại chính là khoảng thời gian từ thời điểm nhận chuyển nhượng đến khi hết thời hạn đã ghi trên sổ trước đó. Việc nắm rõ mốc thời gian này là cực kỳ quan trọng để tránh các rắc rối pháp lý khi thực hiện các giao dịch dân sự.
Đất hết hạn có được phép "sang tay" cho người khác?
Đây là thắc mắc phổ biến nhất của người dân. Căn cứ vào Điều 27 Luật Đất đai 2024, một trong những điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng (bán đất) là đất phải đang trong thời hạn sử dụng.
"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện: Có Giấy chứng nhận...; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên...; Đất đang trong thời hạn sử dụng đất..."
Như vậy, câu trả lời là KHÔNG. Nếu đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng ghi trên Sổ đỏ, người dân sẽ không thể thực hiện các thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan chức năng. Mọi giao dịch viết tay trong trường hợp này đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý cực lớn và không được pháp luật bảo hộ.
Giải pháp "cứu cánh" khi đất nông nghiệp hết hạn sử dụng
Dù không được bán khi đã hết hạn, nhưng người dân cũng không cần quá lo lắng về việc bị thu hồi đất. Điều 172 Luật Đất đai 2024 đã mở ra cơ chế rất thông thoáng: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn 50 năm mà không cần làm thủ tục điều chỉnh thời hạn ngay lập tức nếu chỉ để canh tác.
Tuy nhiên, để có thể thực hiện quyền "bán" đất, người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Quy trình này hiện nay đã được đơn giản hóa đáng kể theo quy định tại Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.
Quy trình thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất:
- Bước 1: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm Đơn đề nghị và Sổ đỏ bản gốc.
- Bước 2: Cơ quan chức năng kiểm tra hồ sơ, xác nhận thời hạn tiếp tục sử dụng vào Sổ đỏ hoặc cấp mới nếu người dân có nhu cầu.
- Bước 3: Nhận kết quả và lúc này thửa đất đã đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc chuyển nhượng, thế chấp hoặc tặng cho.
Việc chủ động cập nhật thời hạn sử dụng đất không chỉ giúp tài sản của bạn "thông suốt" về mặt pháp lý mà còn giúp giá trị thửa đất được đảm bảo trên thị trường bất động sản nông nghiệp đang ngày càng sôi động.