Việc triển khai Luật Đất đai 2024 đang bước vào giai đoạn then chốt với những quy định mới mang tính đột phá về tài chính đất đai. Một trong những vấn đề được dư luận, người dân và cộng đồng doanh nghiệp quan tâm nhất hiện nay chính là cách thức áp dụng bảng giá đất để tính nghĩa vụ tài chính trong giai đoạn chuyển tiếp. Để tháo gỡ các vướng mắc trong thực tiễn và đảm bảo sự hài hòa lợi ích, cơ quan soạn thảo đã đưa ra hai phương án tiếp cận mang tính đột phá.
Bối cảnh chuyển tiếp và sự cần thiết của cơ chế tháo gỡ khó khăn
Sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, việc chuyển tiếp từ cơ chế cũ sang cơ chế mới gặp không ít rào cản kỹ thuật, đặc biệt là trong công tác định giá đất. Các văn bản hướng dẫn như Nghị định 102/2024/NĐ-CP và Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã tạo ra khung pháp lý cơ bản. Tuy nhiên, thực tế đòi hỏi một giải pháp linh hoạt hơn để tránh làm tắc nghẽn các dự án đầu tư và các giao dịch đất đai của người dân.
Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết Quốc hội về tháo gỡ khó khăn trong thi hành Luật Đất đai 2024 đã được xây dựng nhằm giải quyết triệt để vấn đề này. Trọng tâm của dự thảo là việc thiết kế các kịch bản áp dụng bảng giá đất sao cho vừa đảm bảo nguồn thu ngân sách, vừa không gây sốc cho thị trường bất động sản.
Hai kịch bản áp dụng bảng giá đất trong giai đoạn chuyển tiếp
Cơ quan soạn thảo đã đề xuất hai phương án tiếp cận khác nhau đối với việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cụ thể như sau:
Phương án 1: Duy trì sự ổn định thông qua hệ số điều chỉnh giá đất (K)
Phương án này đề xuất áp dụng đồng thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) cho 14 trường hợp cụ thể. Đây là các trường hợp đang áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai 2024. Ưu điểm lớn nhất của phương án này là tính kế thừa cao, giúp các địa phương không bị xáo trộn quá lớn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính. Cụ thể:
- Tiếp tục sử dụng bảng giá đất hiện hành do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành.
- Kết hợp với hệ số điều chỉnh giá đất được cập nhật thường xuyên để sát với giá thị trường trong từng thời điểm, tránh thất thoát tài sản nhà nước.
Phương án 2: Tách bạch rõ ràng, hướng tới sự minh bạch và thị trường
Khác với phương án 1, kịch bản này phân định rõ rệt các nhóm trường hợp áp dụng để tăng tính chuyên nghiệp và minh bạch. Theo đó:
- Có 09 trường hợp áp dụng trực tiếp bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 mà không cần thông qua hệ số điều chỉnh.
- Có 08 trường hợp áp dụng kết hợp giữa bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (trong đó gồm 06 trường hợp áp dụng giá đất cụ thể và 02 trường hợp áp dụng bảng giá đất).
Điểm mới đáng chú ý của phương án 2 là việc bổ sung quy định cho thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu dự án có sử dụng đất hoặc tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án. Điều này giúp khơi thông dòng vốn FDI và các dự án quy mô lớn đang bị đình trệ.
Khi nào bảng giá đất bắt buộc phải sửa đổi, bổ sung?
Để bảng giá đất luôn phản ánh đúng biến động của thị trường và phục vụ tốt công tác quản lý, dự thảo Nghị định cũng quy định chi tiết các điều kiện, trường hợp bắt buộc phải điều chỉnh hoặc bổ sung bảng giá đất.
03 trường hợp bắt buộc phải sửa đổi bảng giá đất hiện hành
Theo quy định tại dự thảo, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh, sửa đổi khi rơi vào một trong các trường hợp sau:
- Khi hệ số điều chỉnh giá đất vượt mức tối đa do Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh quyết định.
- Có sự thay đổi về địa giới hành chính, tên khu vực, vị trí, đường, phố hoặc đoạn đường trong bảng giá đất, hoặc phát hiện sai sót về mặt nội dung nhưng không làm thay đổi mức giá đất đã ban hành.
- UBND cấp tỉnh chủ động đề xuất sửa đổi bảng giá đất ngoài hai trường hợp nêu trên để phù hợp với tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
04 tình huống cần bổ sung bảng giá đất mới
Việc bổ sung bảng giá đất được thực hiện nhằm lấp đầy các khoảng trống pháp lý khi thực tế phát sinh các trường hợp mới:
- Trường hợp 1: Xuất hiện các khu vực, vị trí, tuyến đường, phố mới chưa có tên trong bảng giá đất hiện hành.
- Trường hợp 2 và 3: Liên quan đến việc bổ sung giá đất khi thay đổi mục đích sử dụng đất mà khu vực, vị trí chưa có giá; hoặc khu vực đất phi nông nghiệp có quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình. Cơ quan soạn thảo đưa ra hai phương án: hoặc quy định trực tiếp trong bảng giá đất, hoặc chuyển sang áp dụng thông qua hệ số điều chỉnh giá đất.
- Trường hợp 4: Bổ sung giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định 88/2024/NĐ-CP và Nghị quyết của Quốc hội.
"Bảng giá đất không chỉ là công cụ quản lý của Nhà nước mà còn là thước đo nghĩa vụ tài chính của người dân và doanh nghiệp. Việc lựa chọn phương án áp dụng phù hợp trong giai đoạn chuyển tiếp sẽ quyết định tốc độ khơi thông nguồn lực đất đai, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh từ năm 2026 trở đi."
Đánh giá tác động và lời khuyên pháp lý cho người dân, doanh nghiệp
Việc áp dụng bảng giá đất mới sát với giá thị trường là xu thế tất yếu theo tinh thần của Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, điều này cũng đồng nghĩa với việc nghĩa vụ tài chính (thuế, phí chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất...) có thể tăng lên tại nhiều khu vực.
Lời khuyên pháp lý: Người dân và doanh nghiệp cần theo dõi sát sao các quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất để nắm bắt kịp thời bảng giá đất và hệ số điều chỉnh áp dụng. Đối với các doanh nghiệp địa ốc, việc chủ động tính toán nghĩa vụ tài chính theo các kịch bản của dự thảo Nghị định sẽ giúp tối ưu hóa chi phí đầu tư và xây dựng phương án kinh doanh hiệu quả, tránh các rủi ro pháp lý không đáng có.